秦女士问：我有一套房屋已经出租了很多年了，最近听说房地产市场波动挺大的，而且租房子挺操心的，这个租户就拖欠租金很久了，我跟她说了几次了，再不交钱就搬走吧，合同中都写好了，两个月不交租金合同就解除，现在都六个月不交了，我不租给她了。可是她也不搬，我想把房子卖了，又听说租户有什么优先购买权，我想问问她都拖欠我这么久租金了，我都不租给她了，还有优先购买权吗？

长春房产律师邱刚答：您可以直接出售房屋，由于承租人的行为已经构成违约，且已经构成合同中约定的合同解除条件，故，租赁关系不存在，其以不再享有优先购买权。

最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖方房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”关于承租人拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题，只要双方租赁合同没有解除，承租人就享有优先购买权。因为承租人优先购买权的存在与否并不以承租人是否按照租赁合同约定缴纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。

邱刚律师提醒当事人，虽然由于对方的违约行为导致租赁合同已经解除，但是为了避免纠纷产生，如果在同等条件下，且能保证对方能准时支付购房款的情况下，也可以将房屋出售给承租人，以免产生纠纷时耗费时间和精力。 (记者 房霄洋)