背景新闻

　　价值160万元的一套住房，在房主、买主和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部门看到的房屋买卖合同上只有60万元。

　　这正是时下二手房交易中常见的阴阳合同。

　　去年3月，北京的张先生花70万元买下位于海淀区定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后，房价飙升了一倍，他准备以160万的价格出售住房，并委托中介公司代理销售。

　　正为结婚选购住房的邓先生看中了张先生的这套房，两人很快达成买卖意向。邓先生首付120万，剩余40万申请银行贷款，他还交付了4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题，张先生买房和卖房之间只有短短4个月，按照国家规定，未满两年的普通住房需要交纳房款差额的5.5%作为营业税。对于张先生的这套住房来说，就要交差不多5万元税。

　　购买一套160万元的房子，还要支出额外的10万元，这令邓先生感到压力太大。于是，在得到张先生的同意后，中介帮助双方做了一份阴阳合同，房屋售价在合同中仅为60万元，比当初张先生买房时还低了10万。

　　在双方签订合同后短短半个月内，恩济庄46号院的房屋均价再次上升，张先生的房子可以卖到180万了。于是张先生不想卖房子了。他对邓先生说：“小邓，我是害怕将来被追缴税费啊。这是阴阳税，违法的。你没责任，我有责任啊。”于是，张先生诉至法院，要求解除合同。最终法院判张先生胜诉。

　　邓先生没想到，为了避税签了阴阳合同，最终却“鸡飞蛋打”。

　　解析一

　　阴阳合同的法律效力如何

　　赵晓云(郑州市金水区人民检察院检察官)：

　　阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同，其中一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。

　　在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。

　　签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。

　　除了为逃税而签阴阳合同外，还有极个别人反而多交税。有人因做生意等因素缺钱，遂和朋友签高房屋买卖价格，以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多交了税，但相比起企业贷款的利率及难度，房贷利率还是要低不少。

　　成秋鹏(郑州市金水区人民检察院检察官)：

　　按照我国《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。司法实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。

　　对于一笔交易，法律一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。

　　所以在此类纠纷中，对阴阳合同效力的认定都是结合案情考量，要么为保护国家、社会公共利益认定合同全部无效，要么为促成交易仅认定避税价格条款无效。

　　解析二

　　阴阳合同风险大

　　朱国涛(郑州市金水区人民检察院检察官)：

　　阴阳合同不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

　　另一方面，二手房阴阳合同对买卖双方都存在着风险。

　　对于买方来说存在以下风险：1.真实意思认定的风险。由于价格、付款方式约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款（特别是价格条款）不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。2.无法取得高额贷款的风险。3.再售承担高费用的风险。4.合同不成立的风险。5.行政处罚和刑事追究的风险。

　　对于卖方来说存在以下风险：1.宣告无效的风险。2.房款不能全额收回的风险。3.行政处罚和刑事追究的风险。

　　签订“阴阳合同”的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定，账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额１倍以上３倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中，第二百零一条规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

　　解析三

　　中介参与阴阳合同会被行政处罚

　　徐亮(郑州市金水区人民检察院检察官)：

　　法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同，才会有责任问题。证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售合同上盖章但两份合同差价悬殊。但是，即便有证据证明中介参与阴阳合同，现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。同时，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。