王某夫妇与某中介公司签订书面委托合同，将某A小区的一套三居室的产权
房屋挂牌出售。急于购房的李女士通过中介公司上门看房后感到满意，与王某夫
妇谈妥价格为68万，双方签订了定金合同，李女士当即支付2万元定金，王某打
了收据，并约定五天后双方到中介处签合同。为谨慎起见，李女士特意聘请律师
调查了该房屋的权利状况。在确信该房屋无权利瑕疵之后，李女士就如约前往中
介处签约。王某声称他的妻子有事不能前来，但出示了他妻子的身份证原件和私
人印章，于是双方签订了房屋买卖合同，约定转让价款为人民币68万元，自签订
合同之日起一个月内支付第一笔房款，办过户手续时付第二笔房款，拿到产证付
第三笔房款，办理房屋交接手续付清全部尾款。合同还约定，王某夫妇应按约定
期限交付房产，逾期交房每天须支付已付款的万分之三的违约金。逾期超过30
天，李女士有权单方面解除合同，王某夫妇应当支付合同总价款4％的违约金。


　　由于王某夫妇在多家中介挂牌，有人愿意出73万买房，王某便想毁约，又不
想赔违约金，于是在李女士提出付款时便一拖再拖。在约定的第一笔付款期限届
满时，李女士携款到中介处联系王某领取。王某借口在外有事赶不回来，并表示
晚几天付款无妨。李女士觉得事情有点不妙，在律师的建议下让中介出具了前来
付款的证明。但李女士担心的事还是发生了，王某先是借口说他妻子不愿卖房，
后又说房屋买卖合同未经他妻子签字无效，最后竟反咬一口说李女士未按约付
款。几经交涉无果，转眼约定交房期限过去了半个月，无奈之下，李女士只好把
王某夫妇告上法院，要求法院判令继续履行双方所签的二手房买卖合同，并要支
付从约定交房期限第二日起至实际交房之日的违约金，赔偿其他经济损失2万
元，承担本案诉讼费。


　　法院判决>>


　　在法庭审理中，王某的妻子辩称，她作为房屋共有权利人未在房屋买卖合同
上签字，也未书面授权其丈夫在该合同上签字，因此，这份合同属于无效合同。
王某承认自己没征得妻子的同意就卖房，也未经过妻子的授权便代签合同，也主
张合同无效。另外王某声称合同订立后，从未收到李女士的首期购房款，即便合
同有效，那么违约的也是李女士，不愿再继续履行该合同。


　　李女士的代理律师向法庭提供了李女士与王某夫妇签订的定金合同、房屋买
卖合同、王某夫妇签字的委托中介卖房协议书、中介出具的李女士第一笔付款期
限届满时前来付款的证明、李女士取款记录等证据材料，主张该房屋买卖合同有
效，坚持继续履行合同等诉请。


　　法院经审理认为，尽管王某的妻子未在房屋买卖合同上签字，但在共同接待
李女士上门看房时并未有异议，这表明王某夫妇对出售该房屋意思表示一致，王
某出售夫妻名下的二手房的行为，并没有违背妻子的真实意思表示。而且，在合
同订立当日，王某向李女士出示了妻子的身份证原件，使用了妻子的私章签约，
基于夫妻之间的特定关系，足以使人相信出售房屋是王某夫妇的真实意思表示，
因此所订立的合同合法有效。此外查明李女士对合同履行停滞没有过错。法院作
出一审判决：双方所签房屋买卖合同继续履行，王某夫妇向李女士支付逾期交房
违约金，承担本案诉讼费。


　　律师意见>>


　　当事人签订的是一份有效合同，王某代妻子签合同的行为构成代理。《合同
法》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订
立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然王先生在
代妻子签字时没有取得妻子的书面授权，但事前王某夫妇书面授权中介挂牌出售
房屋，在李女士上门看房时王某的妻子也未表示异议，还参与议定房价，可见王
某夫妇在出售该房屋上意思表示一致；在签订合同时，王某出示了妻子的身份证
原件，使用了妻子的私章签约。基于夫妻之间的特定关系，王某的行为足以使李
女士相信王某有代理权，李女士在订立合同时是善意并且没有过错，因此双方所
订立的合同合法有效。


　　此类案件中很多当事人在购房上花费了大量时间精力后被无故“抛弃”或因
对方列举“合同无效”、“约定不明”等种种借口而被迫放弃了合同权利，有的
当事人因举证不充分无法维权，还有的当事人误入圈套甚至被反咬一口，所以在
二手房买卖中当事人应当增强法律意识，消除隐患，注重证据，以防不虞之
患。