按近年来广州二手房买卖的快速增长情况，在未来一两年内，在每两个购房者当
中，将至少有一个人选择购买二手房。同样，随着越来越多人加入二次置业的行列，
涌现在二手市场的二手房也呈现出不断增长的趋势，尤其是近几年推出市场的较高素
质商品房大批进入二手市场，更令二手需求得到有效的刺激。
二手房房源多，价格优势明显，地段选择性强，是其明显优势。但同样，二手房
个体差异大，产品素质参差不齐，没有直接现成的评价标准去衡量，买家难以取舍，
也令许人对二手房望而却步。如何去挑选一套真正适合自己的二手房呢？有没有一些
容易而又具操作性的方法呢？对此，《买楼王·二手楼市》特别约请二手业内专家，
为读者教路，提供一套真正实用、易操作的二手房选择实用攻略。
二手房“大起底”
二手房是否适合居住，舒适度如何，是决定是否购买的关键。行家指出，考察二
手房所涉及的方面要较一手房更多。因此，购房才应从如下8个方面作深入评估：
一.审查房屋单位及楼宇是否适合。
二.看楼尽可能在两次以上，阴晴天各一次。晴天看楼，可以看清楚单位外望的景
观；雨天看楼，可以查看单位有没有渗水。
三.查看有否违例建筑、间隔结构是否做过改动。查询物业有否列明作住宅用
途。
四.确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和屋内的实际面积，最保险的
办法是实地测量一下。
五.了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部
结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等。查核清楚个别单位的业主是否要承担维
修的费用。
六.物业管理的水平。了解水、电、煤气、停车费等费用的额度及如何收取；观察
电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保
安水平怎样；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
七.物业的历史。楼龄如何，还有多长时间的土地使用期限；是否发生过盗窃案、
凶杀案等；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤的费用。
八.邻居的组合。通过衣着和生活规律判断业主的社会层次。
二手房升值三要点
买二手房，不管是投资还是自住，购房者总是希望物业能够升值。物业周围各种
自然的、人文的景观及环境状况都会对房产产生各种影响，环境好，物业就能升值；
环境差，物业就会贬值。因此，在购买二手房的时候，购房者要多注意住房环境。
公园、水景与绿化
生态环境不仅是提升居住环境的重要因素，而且是物业升值的重要依据。对此，
购房者可从以下角度入手：在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好
的较大规模的水面；距离公园有一定的距离，能否比较便捷地到达；居住区内部及周
边的绿化分布及水景等小环境的维护状况是否良好。
休闲活动空间
小区内及小区周围是否具备各类活动场所，即配套建设的各种健身娱乐活动设
施，特别是老年人和青少年的休闲运动场所。
环境污染状况
小区内及周边的交通、商业、餐饮、娱乐或门店等，都可能造成大大小小的污
染。如道路交叉口，各类频繁来往的机动车的噪音、尾气排放等，小区临近餐厅的排
气管的气、油烟味的扩散等，都可能影响居住环境。因此，购房者事前要先了解，小
区内及邻近地区是否有工厂、饭店、集贸市场、娱乐场所、加工修理车间等的污水、
噪音，是否会对居住生活构成影响；观察街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。
关注二手房质量问题
二手房通常已经被使用相当时间，有的二手房更经过多次装修的大改动，因此，
房子的质量问题就成为购买二手房考察的关键。据行家介绍，在二手房市场上，常见
的质量问题有以下7种，购房者必须对其逐一了解，在选房时进行对比分析：
一、渗、漏通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室
漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。从居民投诉和多次质量抽样查
看，这类问题约占总数的70％以上。
二、堵、泛上下水管道和卫生洁具堵塞，影响极大。这类问题占质量问题10％左
右。屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，
甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。
三、壳、裂“壳”是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳；“裂”是指墙面、地
面和屋面等裂缝。起壳、开裂最容易导致渗漏和面层脱落。
四、砂、渗“砂”是指楼地面起砂，“渗”是指住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。
这类质量问题，往往给住户带来诸多生活上的不便。
五、粗、污“粗”是指钢木门窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，内外墙面粉
刷、平顶粉刷和地面粗糙。“污”是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、
电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。
六、钢门窗问题钢门窗开启不灵活，关闭不密封，零件脱落，损坏多。这往往给
居住者带来不必要的麻烦，也是一类需注意的质量问题。
七、电器安装问题主要问题有：安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松
动、短（断）路、漏电、烧损等，这些问题将形成居住安全隐患。
