【深圳商报讯】(实习记者 何可人 记者 黄青山)“CBD××楼盘12月10日盛大开盘，不限购，不限贷。优惠仅限开盘当日，开发商承诺不降价！”近日，记者手机上收到多条福田中心区新开楼盘的促销短信。中心区多个新盘进入年底冲刺阶段，记者通过实地走访数个新盘，降价或变相降价成普遍现象，中心区楼盘抗跌神话正在受挑战。

　　小户复式“偷”面积

　　近日记者走访发现，目前福田中心区有多个楼盘已开盘在售或开放样板房接受贵宾登记。仅福田南片区，不到10分钟的车程范围内，就有四个新盘相继入市。据一些销售人员介绍，这几处楼盘凭借优越的地理位置和CBD成熟商业配套，虽然市场定位略有不同，不过同样都具有较高投资价值和升值空间。

　　在新沙路上的一处楼盘，大队的代理公司销售人员站在马路边“疯狂”拉客，看到路过的汽车稍稍减速就团团围上。据销售人员介绍，该楼盘将成为全市最高的住宅，其中3、4层是小户型复式商务式公寓，19层以上为住宅，多为70～120平方米平层。销售人员称，其产品亮点是6至17层将引入新加坡知名酒店品牌，促进项目持续增值。与一条滨河大道之隔的另一楼盘，上周末刚刚开盘，主推21～67平方米复式公寓，70年产权，不限购不限贷。同时，记者在网上了解到，皇岗片区另一预计下周开盘的楼盘，也将53平方米小复式作为主推户型之一。

　　为何开发商都如此青睐小户复式户型？记者实地参观样板房后，感觉部分户型在原本就不大的空间里安装楼梯，5米左右的层高加上隔层、吊顶，略显逼仄。对此，销售人员表示，复式户型可以“偷”面积。毕竟中心区土地资源宝贵，寸土寸金，小户复式户型可以让购房者用更少的钱买到更大面积。根据新洲九街一楼盘销售人员报出的4～4.5万元单价，若按其实际使用面积翻倍计算，每平方米价格仅在2万多元。

　　高使用率摊薄单价

　　从近期深圳平淡的楼市市场来看，不少购房者仍处于观望阶段，不会轻易出手。而原关外一些公共配套设施不如福田中心区的地段如龙华片区，新房开盘价格都超过2万元。中心区新楼盘价格如何既具有吸引力，又“衬得起”中心区的绝佳位置？开发商纷纷在使用率上做文章，用超高的使用率摊薄单位价格。

　　上文提到的小户复式使用率高达230%，广告宣传买一层送一层毫不夸张。而另一个主推70～120平方米平层的楼盘，销售人员给记者极力推荐的一款户型，房产证上写明的面积是80多平方米，然而加上赠送面积实际使用面积近达110平方米，使用率超过百分之百。这样一来，3.9万元/平方米的单价也被摊薄到2.9万元/平方米，确实很有吸引力，看房者络绎不绝。据销售人员称，该户型一共只有26套，现在只剩下两三套。而同一楼盘另一朝北户型，按实际130平方米使用面积计算，实际单价约2.7万元，低于3.2万元/平方米的标价。

　　对于开发商的“用心良苦”，消费者也很买账。记者走访这几个楼盘，人气都很旺，即使不是周末，大堂里也坐满了前来看房、选房的市民。

　　价格倒挂“抵过”二手楼

　　中心区新开盘房价跌破3万元，一直坚如磐石的福田房价似乎也出现了松动。除了市场因素以外，记者观察并采访一些看房者发现，这些楼盘或多或少都有一些“不尽人意”的地方。对此，销售人员显得很坦然：“所以我们才会卖这么便宜呀。”

　　以福田南和彩田片区几个新楼盘为例，有的处于城中村中，周边环境、景观相对较差，人口密集。有的虽然位处中心区，但离地铁口较远，出行并不方便。还有的毗邻城市主干道，车流噪音难以避免。在彩田片区，某新楼盘还未正式开盘，目前已经开放样板房接受贵宾登记。对于价格，销售人员表示尚未确定，只说开发商初步报出的价格在3.1万到3.2万元/平方米。这个价格与周边二手房价格相差甚小，如果算上购买二手房所需缴纳的中介费、各种税费，新房甚至“抵过”某些二手房，形成价格倒挂。

　　“我们预计本月下旬开盘有200多户房源，目前已有400多人办了贵宾卡。如果您现在不办，到时可能连选房的机会都没有。”该楼盘销售人员说。

　　一二手房价格倒挂蔓延 南山新盘价格跌破2万

　　楼市严冬至今，深圳宝安西乡、龙华、龙岗中心城等原特区外片区频现新房价格低过二手房的“一二手房价格倒挂”现象，而在新房供应尚紧缺的深圳原特区内新房价格一直坚挺，今年福田新房入市均价一直在2.7万元/平方米以上，南山前后海的新房均价则一直在3万元/平方米以上。

　　上周末记者踩盘发现，随着年终业绩、资金等面临结算，房地产开发企业的资金紧缺，以及明年楼市的预期走冷，南山两新盘开盘均价低过预期，蛇口沃尔玛某复式新盘均价2.6万元/平方米，实际均价1.5万元/平方米，另某前海新盘入市均价同样将低于2万元/平方米。 记者查阅深圳规划国土委网站，今年南山至今有8楼盘入市，这是今年南山入市新房中首次出现均价跌破2万元的楼盘。

　　南山一品复式三房售价150万

　　上周末记者在南山踩盘发现，位于蛇口沃尔玛附近，南山东滨路和向南路交界的中泰南山******盘以2.6万元的均价入市，由于其是复式单位，以实际面积来计算这一楼盘的均价在1.5万元/平方米。南山一品是由中泰天成集团投资开发的住宅，小区共两栋，分别提供63平方米和86平方米的复式住宅，其中63平方米户型为复式3房2厅2卫设计，实际使用面积超100平方米，总价150万元左右。一位看房者现场表示，很意外现在在南山还能买到150万元的3房。

　　此外，该项目位于前海中心、后海中心、蛇口中心黄金三角的中心位置，周边商业配套项目包括来福士、南油大厦、华联综合体、美年广场、花园城升级等。这一项目由于定价低于预期，12月10日开盘当天销售即超八成，目前其63平方米3房户型已售馨，86平方米仅剩十余套，均价2.6万元每平方米。

　　业内：开发商库存压力不断上升

　　而在南山区月亮湾大道以东前海路大南山脚下的新盘汉京确悦，销售人员告诉记者这一新盘的均价将不到2万元，这意味着其76平方米三房总价将在150万元左右。记者同时注意到，汉京确悦最近的楼盘泛海拉菲花园其最后一期新房均价在2.5万元，其二手房的均价也在2.2万元左右。

　　“之所以定价这么低，是因为开发商想要一日售罄这个项目的300多套房源”，汉京确悦的销售人员告诉记者。

　　深圳中原市场研究人员告诉记者，从12月份的开盘情况来看，开发商推盘节奏明显加快，但整体上开盘销售率不高，需求萎缩，销售持续不振，未来成交将继续低位徘徊，库存压力不断上升；而在二手房方面，价格的下跌，部分业主开始陆续放盘，但整体上访客量却日渐减少，未来成交量将持续低迷，价格也将继续走低。

　　开发商目前的资金压力不小，想要尽快回收资金的话降价走量是唯一的方式，而降价多少则只是开发商的意愿问题，业内人士分析表示。