近年来，小户型房产销售一路凯歌高奏。来自长春房屋置换股份有限公司(下称长房置换)的信息显示，长春市2009年90平方米以下中小户型二手房的成交量占总成交量的66.5 %。很多购买小户型产品的客户大多是年轻置业者或投资客。年轻置业者由于处于创业的初级阶段或刚刚参加工作，自身的经济实力相对薄弱，因而在首次置业的户型选择上偏重于总价较低的中小户型房源，部分投资客也因为自身资金少和小户型易出租的原因选择小户型房源。

　　在各种各样的小户型产品中，如何挑选到真正优秀的产品，是值得仔细研究的。

　　地段要好 配套要全

　　房产投资收益是通过楼盘出售升值、出租收益等体现的。小户型房产所处位置是否繁华，交通是否方便，周边配套生活设施是否完备，关系到业主今后出售、出租房产的收益。

　　业内人士指出，小户型房产大多以出租为目的，最终使用者总是离不开商务工作、交际娱乐、日常生活。选择小户型投资，有意进行长期收租的业主，应在高档繁华的商业、商务和办公区周围选择房源，要考虑上班族的工作便利性和时间成本，公交配套是首位，车辆的出行要很方便，相应的休闲娱乐和生活配套设施应很完备，这样投资回报率才高。

　　张先生手中有3套小户型房子，都位于市中心地段，一套临街住宅改为商业房，出租给一家小美发店，别看店面只有30多平方米，租金却达到了3000元/月。另外2套小房子存进了长房置换“房管家”，出租很顺利。一套租赁给外地来长打工的小两口，家里床、衣柜、旧冰箱、旧彩电都有，租金800元/月。另外一套由3个小姑娘合租，租金700元/月。张先生说，自己的房子之所以出租很好，一是“房管家”的管理好，二是房子位置好，交通方便，周边配套齐全。

　　了解规划 掌握契机

　　房产不同于一般商品，它的权利年限长达40年—70年，因此，产品未来是否升值也应从项目及周边规划来看。长远的规划一般投资者难以知道，具有较大的不确定性，但政府制定的5年—10年发展规划一般是很少改变的。一旦规划实施，房产价值就会得到提升，投资回报率也会成倍提高。如深圳的宝安中心区、广州的番禺区、北京的奥运版块、上海的浦东新区无一因为新的规划而在短短几年内楼价上升。而长春市政府南迁，也刮起了“城市向南”的房产投资风潮。

　　几年前，家住铁北二路的林先生抓住了建设北站房这一契机，买了两套小户型产品，一套是临街商铺，一套是住宅。如今，这两套房子随着大铁北规划的实施价值渐显，房子价格逐渐增值，出租收益一直很好。商铺出租给一个老板做饭店，住宅由老板租下供服务员居住。

　　产权性质 影响回报

　　房产产权性质直接影响房产投资回报率。不同的房产项目，产权年限、税费多少、首付比例、贷款期限、管理费用是各不相同的。

　　投资者在购置房产时，一定要弄清楚它的性质，和它对应的税费等因素。因以上因素的不同，投资回报会有很大的区别。

　　住宅性质的房产产权年限和贷款年限长，首付比例低，契税少，综合税率很低，其投资回报率较高。

　　业内人士指出，一般投资者由于对房产投资经验不足，最好是选择住宅投资，尤其是小户型住宅，无论从总价、税费上，还是将来出租、出售上，都有账可算。

　　户型要好 装修到位

　　小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户的档次产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。

　　小户型房子装修标准应符合客户的要求，如地段虽好，但装修标准低，会使租金降低。钱先生夫妇有套50多平方米的老房子出租，一年的空置期达到了2个多月。

　　今年2月， 钱先生打进长房置换“房管家”热线进行咨询，“房管家”工作人员告诉他，老房子格局旧，户型不好，如果装修差，配套设施再不全，就容易租不上价。

　　钱先生夫妇恍然大悟，对房子进行了重新粉刷，掩盖了原来墙上的旧斑点，地板也刷了油，修补了厨房漏水的管道。房子收拾一新后，打出出租广告，有租赁意向的人多了，但依然有人在房租价格上争争讲讲。

　　钱先生夫妇一合计，干脆将房子存进“房管家” ，无论房屋是否租出，每月都会获得稳定的租金收益，安心做房东好了。

　　专家指出，投资一个位置好、户型好、环境好的小户型房产，可以实现以相对低的投入获得相对高的投资回报率。而许多自住型客户购买小户型房子居住只是过渡，若干年后因经济条件改善有了更大、更舒适的房子，小户型房产可租可售，“滚动置业”使一些人积累了财富。