作者：李靖编辑：闫荣伟
“巨库”要转向了！近来传出北京著名商业地产项目“巨库”即将停业的消息，业主王先生１月１０日告诉记者，刚刚接到通知，要求正在经营的商户都要在今年３月１５日前撤出，正在自营的业主也要把商铺退出。看来被分割出售，卖得七零八落的“巨库”似乎正要酝酿一个大的动作。
“巨库”的处境只是众多产权式商铺投资现状的一个缩影。事实上，对于投资者来说，他们梦寐以求的是选出日后经营的“绩优股”，但是如何才能顺利做出最合适的投资选择？记者通过对一些投资者和专家的采访，希望把其中的成功经验和失败教训与投资者共同分享。
产权商铺“先天不足”
“巨库”的一个业主告诉记者，现在有的铺位两三天才能卖出１００块钱，经营惨淡可见一斑，但是他们发现一个有趣的现象，每当“巨库”对附近居民搞领奖或者促销之类的活动时，门口就会排起长队，人头攒动，一派繁荣景象！由此，业主们建议：换成开超市的肯定火爆。
业主们的想法并不是没有道理。北京蓝石营销顾问有限公司董事长李春平告诉记者，“巨库”失败的原因很复杂，根本上是目标定位不准。但也不是变成超市一改了之就可以解困的，“巨库”失败因素很多，包括地域环境的选择，商圈环境的营造，后期经营者对商场业态、商场主题的主导，品牌推广等等问题，一个要素把握的不好就会出现问题，更何况“巨库”的很多要素都没按规律去做。
“巨库”前期销售的火爆和后期经营的惨淡给产权商铺投资者一个很大的教训：即产权商铺开发的“先天不足”。今年商铺的市场供应面临新一轮“井喷”，许多大开发商都厉兵秣马，华远集团干脆宣布今年除了一个住宅项目外，其他开发的全是商业项目，各路开发商都已经嗅到了商业地产中蕴含的巨大商机。商业地产整体发力在即，而开发商们最热衷的是回笼资金速度最快的产权式商铺模式。在这种情况下，投资者如何选择性价比最高的产权商铺投资成了当务之急。
失败原因在于重销售轻经营
以北京为例，从早期的万通小商品批发市场、碧溪家居广场、“巨库”、朝阳无限底商、中关村科贸中心到如今的万博生活广场、白云生活广场、第一城等诸多产权商铺的投资情况来看，产权式商铺目前已迅速成为投资者追捧的热点。
由于整个产业刚起步时间不长，大多数项目还没有进入回报期，只有个别资质好的项目初现盈利势头。记者了解到，“第一城”开发商每年６％的现金收益承诺如期兑付，１０２０万元划入１５２１名业主的租金银联卡账户中，算是不多的一个成功案例。李春平认为，产权商铺的开发有三个环节：开发环节、销售环节和经营环节，而最关键的是经营环节，现在许多项目失败的原因就是把注意力只放在了销售环节上。
现在大多数开发商热衷于把商铺分割销售，但是这种形式的隐患非常大，在业内本是非常忌讳的做法，只是由于开发商回笼资金的压力太大而成了市场的主流。深圳金地房地产开发集团的副总经理陈先生对记者说，分割出售会把商铺卖得很散，后期的经营难以形成合力，削弱了整体的竞争力。
目前许多开发商也看到了分割出售的弊端，李春平告诉记者，产权商铺日后经营情况如何，要看物业管理者能不能实现五个主导，即对招商代理的主导；商场业态组合、商场主题以及对主力店的主导；物业管理的主导；品牌推广的主导；有序经营的主导，只有这样，产权式商铺才能解困。
要提防信息不对称
所谓商铺开发投资的信息不对称，主要表现在两个方面：一是商铺开发商在推广该项目时，自身对项目的定位和市场前景判断不足，盲目乐观，对整个商业市场的发展格局和前景信息缺乏足够的调查研究，造成对市场信息的不准确掌控，影响了项目的前期规划和后期经营。
二是开发商在商铺推广过程中，有意或无意隐瞒商铺投资的风险，片面强调该项目的高回报率和高成长性，只对投资客进行正面的信息传递，而规避项目的负面信息，造成另一类信息不对称现象。
可以说，这两种信息不对称现象，都会给投资者带来相当大的风险，奉劝投资者进行大额投资前一定要进行冷静理性的全面的考察，最好咨询一些专业的投资公司方能识别出好的项目。
投资攻略
确定适合自己的投资定位
由于商铺的投资形式非常灵活，投资者应结合自身的情况寻找到合适的定位。接手过大量商铺投资案例的美联物业张丹彤经理告诉记者，商铺投资的资金压力首先来自于商铺的高价位，一般一平方米会卖到２万～４万元，如果到银行办按揭，首付款起码要达到总价的４０％，而且后续的供款期限可能只有１０年甚至更短。有一定实力的投资者可以采取购买产权，以后靠租金获取收益的“收租保值”的方式；实力弱一些的可以采取租下商铺，再靠转租获利的方式。
慎选开发商和物业管理者
据美联物业张丹彤介绍，现在商铺开发方和投资方都不是很成熟，开发方往往急于完成资金回笼而热衷于炒作“商业概念”，而投资方由于部分地区商铺的现实供应量还比较少，容易出现盲目投资的情况。投资者应该冷静一点，不管开发商打出的噱头多么夸张都不要跟着他走，而要仔细考察开发商本身的实力以及商业定位是否可行，日后物业管理者（这主要适用于大的商铺）的操作经验能否实现商铺的长期盈利等等。济南万达商业广场曾因铺面出租不畅引起纠纷，开发商万达后来自行补贴面积约２０００平方米引进一家电器超市，３年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营，靠自身的实力才化解了危机。
考察市政配套和市政规划
对于商铺投资者来说，商铺所处区域的商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的。一个已成熟的商圈未必具有投资潜力，后期入市的投资者高价入市，却由于商铺价值已被基本发掘未必能够获得高收益。
一个地区商业氛围受政府市政规划、宏观政策影响较大，会直接影响商铺投资性能和增值空间。尤其是一些地处城郊结合区域内的部分社区商铺或商用物业，开盘时的房屋价格普遍偏低，而随着市政配套、商业（生活）配套以及居家环境的改善，其物业具有极强的投资潜力和成长空间。
精确计算商铺投资的成本
现在虽然一些投资者已经比较理性了，但是在开发商的煽动下盲目入市者不乏其人，其实开发商为了显示项目的盈利潜力自然会找一些专业人士拿出一套“专业”算法，投资者一定不要被其“专业算法”所迷惑。
据了解，有一位先生购铺几年后楼价上涨了１２％，外人看来可以稳赚８０万元，但这位先生却有苦难言，因为虽然表面上“赚”了８０万元，由于他在购入该铺时承担了业主的土地出让金、营业税、增值税，以及买铺时缴纳的契税，再加上付出的几万元装修更新费，还有转手时必须另付的费用，整个计算下来不仅一分钱没赚到，反而要倒贴进１０万元。
实战技巧
测量人员流动路线
有句老话叫“一步差三市”，有时候虽然距旺址只差一步，可买卖却能错上三成。据介绍，避免这种窘境的一个比较好的办法是测量人员的流动路线，以便准确测量旺铺和死角。当锁定开店的一个黄金商圈后，一定要看顾客活动的主线路是往哪个方向流动的，并在计划开店的地点掐表记录，测评出在一天内、一周内、一个月内有多少人能经过这个位置。如果开的商铺规模很大，还有必要对一年中淡季、旺季的顾客流量进行测评。
先找“下家”再出手
对于大的产权商铺投资者来说，资金压力和投资风险非常大，专家特别强调最好是先找“下家”再出手，在这一点上可以借鉴的是大连万达经营模式。据介绍，大连万达有一个固定的租赁客户群跟着它在全国走，每开发一个地方前都先确定一些诸如沃尔玛之类的大销售商作租赁的“下家”，根据这些“下家”需要的业态开发商铺，这种由“尾巴”摇动“身体”，而不是由“身体”摇动“尾巴”的方式，无疑减少了许多风险。
