【综述：重庆公布商品房消费十大典型案例 合同物业纠纷多】

   中新网重庆3月11日电(银雪 叶欢)11日，重庆第五中级人民法院公布商品房消费者权益保护十大典型案例，内容涉及合同纠纷、物业管理纠纷、逾期违约等，其中合同物业纠纷问题最为突出。现将十大案例公布如下：

　　一、王强诉长江公司逾期交房违约金案

　　【基本案情】长江公司将其开发建设的住房一套预售给王强，约定长江公司应于2008年9月6日前将已竣工验收备案登记的商品房交付王强使用，否则按逾期天数支付违约金。2008年9月6日，长江公司通知王强接房，王强以长江公司没有取得竣工验收备案登记证为由拒绝接房。长江公司于2009年3月9日取得竣工验收备案登记证，但未再通知王强接房。王强于2010年8月16日诉至法院，要求长江公司支付从2008年9月7日起至2010年8月16日止的逾期交房违约金 。

　　【裁判情况】市五中法院终审认为，王强与长江公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。长江公司在未取得房屋竣工验收备案登记证的情况下通知王强接房，王强有权拒绝接房；长江公司在取得竣工验收备案登记证后，应当履行通知义务，再次通知王强接房并出示房屋竣工验收备案登记证。长江公司未按照合同约定交付房屋，亦未在房屋符合交付条件后及时告知王强，应当承担逾期交房的违约责任。遂判决长江公司向王强支付从2008年9月7日起计算至2010年8月16日止的逾期交房违约金。
 

　　【法官点评】购房者在接房时，应注意开发商交付房屋是否符合合同约定，对尚未取得竣工验收备案登记证的房屋，购房者有权拒绝接房。若购房者在明知房屋未竣工备案登记的情况下接房，事后又以开发商交房时未取得房屋备案登记证，要求开发商承担逾期交房违约责任的，因购房者接房时有一定过错，其实际接房并占有房屋的行为，已使其损失有所减少，且房屋事后经竣工验收合格，不存在质量问题，人民法院则会支持开发商适当调低违约金的请求。

　　二、张玲丽诉天源公司逾期办证违约金案

　　【基本案情】张玲丽与天源公司签订商品房买卖合同，约定商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因天源公司责任导致张玲丽不能在规定期限内取得《房地产权证》，天源公司按照逾期天数支付违约金。合同签订后，天源公司于2006年11月28日交房，于 2007年11月29日将办证资料提交至土地房屋权属登记中心。2008年1月22日，房地产权属登记机关就张玲丽所购商品房颁发了《房地产权证》。张玲丽于2009年9月9日向法院提起诉讼，要求天源公司从2007年1月28日起至2008年1月22日止支付逾期办证违约金。天源公司答辩认为张玲丽的诉讼请求已过诉讼时效。

　　【裁判情况】市五中法院终审认为，张玲丽与天源公司签订的商品房买卖合同合法有效，天源公司未按合同约定办理《房地产权证》的违约事实成立，但逾期办证违约金应适用诉讼时效的规定，诉讼时效为2年，即对张玲丽主张2007年9月10日以前违约金的诉讼请求不予支持。遂判决天源公司支付张玲丽从2007年9月10日起至2007年11月29日止的逾期办证违约金。

　　【法官点评】购房人追索逾期办证违约金，应当及时行使权利。诉讼时效是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利即发生效力减损的制度。如果权利人的权利受到侵害后，长期不依法定程序寻求保护，法律便没有给予永久保护的必要。购房人应当及时向违约的开发商追索逾期办证违约金，一方面可以督促开发商尽快办证，另一方面也可以促使纠纷尽早解决。

　　三、陈红诉蓝波公司迟延办证违约金案

　　【基本案情】陈红与蓝波公司签订了商品房买卖合同，约定陈红购买蓝波公司开发的房屋一套，并约定了迟延办证违约金等事项。合同签订后，因蓝波公司原因，未在合同约定的时间内为陈红办理房地产权证。陈红在取得房地产权证后，又将该套房屋卖与他人。2009年2月，陈红诉至法院，要求蓝波公司支付迟延办证违约金。蓝波公司答辩认为陈红已将房屋出售给他人，再来起诉迟延办证违约金，主体不适格。

　　【裁判情况】市五中法院终审认为，陈红要求蓝波公司支付迟延办证违约金系依据合同产生的请求权，陈红在取得房屋所有权后将房屋转卖，是对物权的处分，不影响其依据合同约定向蓝波公司追索迟延办证违约金。遂判决蓝波公司向陈红支付迟延办证违约金。

　　【法官点评】取得房屋所有权后将房屋转卖，仍可依据合同相对性，要求签订合同的开发商承担违约责任。在转卖商品房的过程中，应注意区分是合同的权益转让还是取得房产证后物的转让。前者是合同权利义务的概括转移，导致合同主体的变更；后者产生新的合同关系，转让方仍可依照与开发商签订的购房合同，要求开发商履行合同义务。

　　四、杨林诉徐丽二手房买卖合同纠纷案

　　【基本案情】杨林(买方)、徐丽(卖方)与东诚公司(居间方)签订房地产买卖合同。约定合同签订当日，杨林支付定金1万元；杨林须出资为徐丽还清按揭贷款，还款当日办理注销抵押登记手续，余款在办理过户手续当天支付；徐丽须在杨林还贷前将该房全权委托经纪方代表办理后续相关手续；如违约应承担房款5%的违约金。杨林按约支付了1万元定金。此后，杨林、东诚公司与徐丽就是否应当办理经公证的委托书及全权委托事项发生争议，徐丽未能与东诚公司办理委托手续，杨林也因此拒绝付款。杨林诉至法院，要求解除合同，判令徐丽返还定金1万元并支付违约金。徐丽同意解除合同，但不同意退还定金，也不愿支付违约金。

　　【判决情况】市五中法院终审认为，本案合同中约定的“全权委托办理后续手续”只是一种概括性陈述，对委托的具体事项及委托的形式要求均未作明确约定。因合同约定不明，致使当事人发生争议，合同未能继续履行，合同缔约三方均有过错，现当事人均同意解除合同，对杨林要求返还1万元定金的请求予以支持，对其要求徐丽支付违约金的请求不予支持。遂判决徐丽返还定金1万元。

　　【法官点评】委托中介进行二手房交易，委托事项、权限及形式要求应尽可能详尽、无歧义。在二手房的交易过程中，很多环节需要买卖双方以及中介方的积极配合，当事人应当按照诚实信用原则，积极履行合同义务。在合同约定不明确的情况下，应当及时达成补充协议，互谅互让，尽量促成交易，避免纠纷的发生。