购房人通过中介买房，通常都会有预订和签署正式《买卖合同》这两个过
程，在预订期间，购房人会与中介签署《委托购房合同》并支付订金。

　　虽说《买卖合同》是由买卖双方签署的，一般情况下中介公司并不参与，但
您可别小看了前面的《委托购房合同》，随随便便就轻易下笔，因为在约定合法
的情况下，如果您想违约，那订金可就退不回来了。

　　案例回放

　　单方毁约丢两万

　　商品房的订金纠纷很多，但房屋二级市场上为订金闹上法庭的却还真不多
见，今年11月，海淀法院刚刚审结的一起纠纷案就非常具有典型性，我们赶紧搜
集了相关情况，并讲给大家听，希望能给您提个醒。

　　10月份，杨先生在一家中介公司看中了一套石景山区的二手房，并与其签署
了《委托购房合同》，之后向中介公司支付了2万元订金。在签署正式买卖合同
之前，杨先生因个人原因又不想买约定的那套房子了，他称“与房主没有就购房
事宜达成一致意见，所以不愿再购买合同中的房屋”，要求中介公司退还其缴纳
的2万元订金。几经周折，中介公司最终不同意退款，于是杨先生把这家中介公
司告上了海淀区人民法院。

　　但结果却令杨先生大失所望，法庭驳回了他的诉讼请求，并要求他负担案件
受理费800余元。杨先生想不明白，为什么自己没有买房，但却拿不回订金，白
白损失了2万多元。

　　合同内容很关键

　　此次的审判结果与合同的内容有很大关系，杨先生和中介公司签署的是《委
托购房合同》，合同约定了房屋的具体位置、房屋的面积和出售价格十分明确。
而且双方在合同中的共同声明中还约定“甲方(杨某)在签订协议后，因个人原因
不能执行该协议，按违约处理，订金不予返还”，同时也约定，如因该中介公司
的原因不能执行协议时，应退还杨某所交的订金。

　　而由此引发的控辩大战也相当激烈，原告认为中介公司无权进行房屋买卖，
而只能进行房屋买卖的代理，所以签订的合同应属无效。但是中介公司的律师表
示，依据合同法，在判断一份合同属于什么性质时必须以其内容为准，杨某和中
介公司签署的《委托购房合同》实际上是杨某委托该公司购房的中介合同，且系
真实意思的表达，因此合同有效，双方均应按合同履行各自的义务，单方违约了
就要负违约责任。

　　海淀区法院审理后认为，双方签订的合同是真实意思的表达，同时也不违反
有关法律的规定。杨某以自己与房主未就购房事宜达成一致意见为由，不愿继续
履行合同，但其并未向法院提交证据，所以败诉。

　　签约千万沉住气

　　记者了解到，签署了房屋买卖委托合同后又反悔的事时有发生。主要有以下
几种情况：一是购买人心太急，没有考虑清楚就和中介公司签订了合同并缴纳了
订金，等冷静下来一想又觉得房子不满意，因此要退订金；二是购房人在签订了
合同之后又发现了更便宜的房子，或者是政策发生变化，购房者的心理预期发生
改变，不想再交易；三是购房人与房主联系上了，希望跳过中介公司私下交易节
省中介费，所以借口对房子不满意要求退订金。

　　律师说法

　　詹振龙律师提醒购房者，购房者通过中介公司获得房源时，在和中介公司签
订合同之前应该仔细考虑，谨慎做出决定，因为一旦双方签署了合法的合同，而
又因为购房人单方面的原因违约，是不可能退还订金的。另外，在与中介公司签
订合同时，应要求中介公司书面保证房源信息的真实性，同时应约定房源信息虚
假时的纠纷处理方式。如果是中介公司方面违约，购房人应该及时保留尽量多而
详细的证据，以备诉讼时使用。