【综述：可变空间“挤兑”正常户型】

    专家提醒，得房率越高容积率越高，从而影响居住舒适度

　　刘先生在城东某大盘有一套87平方米的套二户型。他想卖。来看房的人不少。不过看过房后，都不了了之。二手中介告诉刘先生，目前这个项目二手房非常火爆，尤其是80多平方米的。刘先生就纳闷了，那到底是什么原因造成自己的房子没卖出去呢？

　　多了三四万却平白多了一个房间

　　记者陪同刘先生深入了解后发现，原来刘先生的套二户型，遭遇了该楼盘另一期套二可变套三户型的“挤兑”。不少看房人都是被那可变的“小套三”给吸引了。记者随即向附近的中介公司了解，据世纪雅居的中介罗大义介绍，像刘这样面积的房源在春节前后非常好卖，买家追着卖，但如今看的多下手的少——同样项目另外一期面积差不多的价格，虽然高了三四万却还是热销。
 

　　难道是因为房源外立面和园林上差距很大？罗大义告诉记者，两期间隔不过一年左右，不论从园林和建筑外观上来说，差异也不是很大。

　　到底是什么原因卖不出去呢？记者和罗大义一同走访了几位看房的客户。客户陈先生说，套二的户型不错，但是另一期套二的户型可变为套三。在房价上可变套三的总价虽然高了三四万，但是多得了一个房间还是非常吸引人的。另一杜女士称，同样的面积，套三比套二实用一些，功能上可以做到更好的分区。

　　记者也发现，最近一段时间，这样的可变小套三对套二的冲击在其它的项目上也显现出来了。有可变空间的房源比没有可变空间的房源更好卖。

　　可变空间对刚需有致命吸引力

　　记者明白了，原来是可变空间的出现，在有了同样面积房源，可变小套三“挤兑”了正常户型。“可变空间”，业内又叫“偷面积”、“灰空间”，是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后，从空中、从地上扩张的建筑面积，占用的大多是公共空间。

　　自国家在2007年颁布“9070新政”后，“送面积”的创新户型应运而生。尤其是2008-2009年之间，赠送面积的风气在楼市愈演愈烈，得房率超过100%项目频频出现。到了2010年3月1日，《成都市建设项目容积率计算规则》对赠送部分进行了较详细的规范，按规定，可赠送面积远比过去的“不超过20%”更少。

　　记者采访了四川国恒建筑设计事务所国家一级注册建筑师付大伟，据他介绍，最开始的赠送面积主要以阳台、飘窗为主，慢慢就从室外走进了室内。几年的时间，

　　设计师们在赠送上挖空了心思。赠送范围已从赠送景观阳台、采光飘窗、入户花园发展到赠送地下室、挑高卧室、入户客厅等空间，形式多样，手法各异。得房率也从30%-40%一路上扬到了100%-150%甚至更高。

　　蜂巢营销代理的总经理尹海告诉记者，2008-2009年间，市场上几乎没有不赠送的户型。大多数的开发商在做前期的时候，都会提出各式各样赠送的方式。研究这些赠送面积如何过规划，如何演变成为卖点。60多平方米的套二，80多平方米的套三等在市场上屡见不鲜，影响了当时楼市。

　　如今，这些可变空间都到了交房的时候。它们对购房者，尤其是刚需购房者强大的吸引力又显现出来。可变小套三挤兑套二，正是这样的产物。对于刚需来说，多花几万元，但是在功能上多一个房间，这样的性价比还是着实诱人。

　　入住之后功能性能否战胜舒适性

　　不过对于这样的现象，也有业内人士指出，可变空间毕竟不是楼市的主流。一般来说，小套三中赠送的面积都很小。不过几平方米，面宽窄，径深短；有的赠送是把阳台封闭后形成的，多了房间却没有了阳台。而且赠送的面积会记入楼盘的容积率。实际的容积率将大幅的提高。据记者的了解一般来说有赠送面积的楼市实际容积率与得房率成正比。得房率越高，实际容积率越高，而容积率越高，实际影响到了居住的舒适度。

　　不过一般来说购买80平方米左右户型的购房者还是以第一次置业的刚需为主，他们看中的功能性大过了舒适度。当然也可能因为置业经验的他们往往看到了多出的面积，而忽视了入住后的舒适度。购房者冉女士就告诉记者，她已多次置业，她觉得如果是自己居住，她并不喜欢可变空间，尤其是牺牲了阳台的可变空间，在使用上会有一些不便。比如晾晒衣服，比如房屋内的采光和通风。“有很多的居住感觉是靠购房的时候看户型体会不到的。”

　　那么在入住之后，可变空间是否能够继续领衔呢？相信在接下来的时间，楼市将继续给出答案。(记者张杨)