【综述：限购令下 业内支招：改善性购房者该如何置业】

    如果挑选最受限购令影响的人群，那么，毫无疑问应该是那些有改善性需求的购房者。

　　受政策影响，改善性购房者要么变得不符合购房条件，要么属于购买二套房，首付增加难度加大。

　　与此同时，这部分购房者又成为很多开发商想要争取又难于争取的“潜在客户”。想要争取，指的是相比楼市投资客，改善型购房者存在真实自住需求的同时，又有诸如“卖旧买新”的回旋余地；难于争取，则是因为相比刚性需求，改善型客户没有那么迫切的需求，而且受政策影响，购买力也大不如前。

　　对大多数改善型购房者来说，他们或是只有一次购房机会，或是卖掉一套甚至几套房，才能重新获得一次购房机会。此背景下，一道“选择题”就摆在这些人面前：如果只有一次购房机会，该如何投资？又该买什么类型的房子？记者请多位业内人士进行了分析，以期对消费者买房有所帮助。

　　零次机会者：看准机会“以小换大”

　　[针对人群]在本市市区(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同)已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。

　　[典型案例]“去年10月份，我在东部看好一套三室两厅、面积130平方米左右的房子，户型设计很合理，小区配套、绿化、物业等也都不错，本打算买下来，等儿子读完大学参加工作后，举家搬到那边住，全家一起改善一下生活质量。没想到还没出手，限购令出来了，我变得不符合买房条件。”市民崔先生告诉记者，他和妻子都是济南本地人，儿子今年6月底大学毕业，已经在高新区某单位找到工作。全家计划着在儿子毕业后，能一家三口一起住上新房，但限购令让他的计划彻底“泡汤”。

　　崔先生介绍，如今他在市中心一共有两套小居室房子，尽管地理位置优越，但距离孩子的工作地点太远。因此，买套大房子改善全家的宜居品质，成为他们家的首要大事。按照济南出台的限购令规定：对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。他因此只能放弃买房打算。“我研究了一下政策规定，如果卖掉市中心的一套房，我可继续购买看好的这套房子。但说实话，目前拥有的这两套房子，我一套也不想出售。所以，现在很迷惘。”崔先生说。

　　记者调查发现，像崔先生这样的市民不在少数。限购令的出台，很大程度上抑制了这部分人的购房需求。

　　[置业提醒]对这部分在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭来说，如果想改善住房条件，可考虑将其中一套出售后再购置新房，以旧换新，或者以小换大，从而实现家庭、生活品质的大提升。前提是，必须看准机会。

　　目前，市场上的大户型品类繁多，户型也在不断推陈出新。在选购大户型时，除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素外，还要关注以下几方面：景观要素，选择购买大户型的人群，都是为了改善居住环境，因此赏心悦目的景色可以为所购买的房子加分；功能间是否合理，改善性住房家庭人口较多，要兼顾每位家庭成员的起居习惯以及合理性，比如要考虑起居室是否合理，以及次卧和阳台等要素；物业要素，通常购买大户型的置业者，短期内不会再有换房的意愿，而在日常生活中不可避免要与物业打交道，物业服务的好坏会直接影响居住心情，因此，建议购房者最好选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的物业公司，服务也会比较周到。

　　一次机会者：条件允许“一步到位”

　　[针对人群]在本市市区已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)。

　　[典型案例]在某广告公司工作的孙先生，其名下已经有一套100平方米左右的住房。看着孩子年龄越来越大，他萌生了再买套房子的想法。可就在他看房的过程中，限购令出台，顿时陷入两难境地。

　　“我原本计划买套两室一厅的房子，给孩子作为婚房，以后有条件的话，再给他换套面积大点的。但现在我也不清楚限购令会执行几年，担心买了两套房后就没法再买房。可如果这次就买套面积大些的房子，首付不低于六成，资金压力又太大。”孙先生说，他一直在犹豫，不知是买套面积小的房子还是“一步到位”买套大户型。

　　[置业提醒]多数置业专家表示，已有一套房的改善型购房者，条件允许的话，“一步到位”购房是不错的选择。因为，暂时买套小户型，可能购房成本节省了，但是，组建家庭后家庭成员增多，等生小孩或者小孩读书了再去换套大房子，鉴于刚出台的政策“变数”太多，不如竭尽所能，直接选购大户型。

　　也有部分置业顾问认为，在高房价的时代背景下，有一定经济实力的购房者“一步到位”，的确有利于改善居家环境，提升家庭品质，但如果不具备购买力，创造条件“一步到位”，这种超出承受能力的购房行为不仅影响购房者生活质量，也会进一步加大“断供”风险。如央行上调贷款基准利率，买大户型房子每年的利息支出会多不少。因此，“一步到位”也要量力而行，慎之又慎，经济实力是最主要的决定因素。

　　外地购房者：研究政策谨慎选择

　　[针对人群]能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

　　[典型案例]老家是江苏的陈女士，在泺口服装城做生意3年，积攒下一部分资金。她很想在济南买套房子定居，但犹豫不决的是，不知道该买小户型还是大户型？是在市中心买还是在郊区买？“按照现在的政策规定，我只有一次购房机会。而且，从中央到地方的楼市调控政策还在接连出台，未来楼市前景让人摸不着头脑。所以，选择上不能出差错，否则再想改变就困难了。”陈女士说，她已经考察了多家楼盘，置业顾问的说法都不尽相同，更让她难以下决心。

　　[置业提醒]一般而言，具备一定购房条件的外地购房者，因置业资金有限，首次置业一般会选择面积在60—90平方米的户型先过渡，以后再“以小换大”。然而随着新政的出台，这种逐步过渡、逐步升级的置业方式也面临难题。

　　济南限购令明确规定：能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房；不能提供相关纳税证明的，暂停在本市市区向其售房。因此，外地购房者最要紧的是仔细研究政策，谨慎选择，不然将来换房成本将会更高。总体上而言，在如今的楼市格局下，100平方米左右的房子比较合适，这样的房子既可满足居住需求，也是对自身资金的更好利用。同时，地段好、周边生活配套成熟的优质楼盘是最应该首选的。

　　此外，外地购房者还可考虑到郊区买房，或者到不受限购的周边城市买房。随着城市交通系统的日渐发达，近郊楼盘逐渐热销，尤其是很多一线品牌开发商，也纷纷在周边拿地盖房，他们开发的房子，质量、物业等各方面都有保证。因此，在非主城区置业，挑选那些健全配套、宜居环境上佳的大户型，也是不错的选择。而在不限购城市买房，最大的好处等手头有了足够的资金，还可继续在市区买房。(记者 苏茂华)