【综述：加息了房奴怎么办？若享利率优惠提前还款不划算】

编者按：

　　4月5日，央行宣布加息0.25个百分点，调整后，一年期整存整取定期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。此次是2011年以来央行第二次加息，也是去年10月份启动本轮加息周期以来的第四次加息。

　　进入加息周期以后，市民的存贷款策略该如何调整？手中的“闲钱”又多了哪些投资渠道？哪些理财产品的收益率会随着加息而“水涨船高”？从本期开始，本报“摇钱树”版将开辟《加息周期话理财》专栏，敬请读者关注。本期，我们将目光聚焦在加息后首次置业者的购房贷款策略。

　　加息了“房奴”怎么办？

　　若享利率优惠提前还款不划算

　　进入加息通道后，伴随着利率的上升，“房奴”们的还贷压力势必进一步增加。如何根据自身情况，尽可能地降低利息支出？为此，记者请来了农行华达支行行长助理张肖玲，就加息周期下首次置业者的贷款方式、还款方式以及是否提前还贷等策略选择，为“房奴”们支招解惑。

　　贷款方式：可尽量争取公积金贷款

　　市民小陈去年9月份在楼市二次调控之前买房，当时房贷的基准利率是5.94%，由于当时首套房还可以申请到7折优惠，所以折算下来，商业贷款的利率仅为4.16%，与当时公积金贷款3.87%的利率相差无几。于是，小陈听从了银行客户经理的建议，首套房放弃申请公积金贷款。若以后买二套房，商业贷款无法享受优惠利率之后，再考虑使用公积金贷款。

　　然而，随着加息时代的来临以及银行优惠利率的取消，公积金贷款又逐渐成了一个“香饽饽”。

　　“从现在的情况来看，使用公积金贷款的利率会低很多。”张肖玲告诉记者，目前5年期以上的购房贷款基准利率已经涨到6.8%，而同期的公积金贷款利率则只有4.7%，相较而言，使用公积金贷款的确可以省下不少利息支出。

　　若以贷款100万元，还款期20年计算，如果使用纯商业贷款，以6.8%的基准利率计算，需要支付83万多元的利息款。由于目前佛山个人公积金贷款最高可贷26万元，如果使用商业+公积金的组合贷款模式，则仅需支付75万余元，相比纯商业贷款，可省下近8万元的利息开支。

　　还款方式：等额本金还款利息支出相对少

　　目前，个人住房贷款的还款方式比较常见的有等额本息还款法和等额本金还款法，前者是在贷款期内每期以相等金额平均偿还贷款本息，利息总体来说，相对比较高；而后者是在贷款期内每期偿还等额本金，贷款利息则随着本金逐月递减，但前期还款压力较大，房贷负担由重到轻。

　　广州某高校研究生毕业的阿雄目前在南海一家私营企业工作，月薪7000元，同样在南海工作的女朋友每月收入大约5000元，两人最近准备买房结婚，并且已经在南海平洲看中一套总价为100万元的一手房。两人商量之后，决定首付30万元，其余70万元向银行贷款，贷款期为20年。

　　使用房贷计算器计算之后，他们发现，如果使用等额本息还款法，每月的月供都是5300多元，总的利息支出为58万余元，而使用等额本金还款法，虽然第一个月月供高达6800多元，但以后可以逐月递减，总利息支出仅为47万元，相比等额本息还款，利息负担少了10多万元。于是，小两口最终选择了等额本金还款法。

　　张肖玲告诉记者，购房者可以根据自己现在和将来的实际支付能力来灵活选择还款方式。“目前不少银行都允许购房者有一次变更还款方式的机会，有需要的购房者可以向银行提出申请”。

　　专家支招

　　提前还款：对享受利率优惠客户意义不大

　　加息令购房者的利息负担进一步加重，不少市民纷纷考虑提前还贷，以降低利息支出。那么，提前还贷对于所有的购房者，是不是都是一个好选择呢？其实未必。张肖玲对此解释说，对于那些在去年下半年之后买房，没有享受到利率折扣优惠的客户，提前还贷是有意义的，而对于已经享受利率8.5折甚至7折优惠的购房者，提前还贷并不是一个最优的选择。

　　如果是在去年10月份之前购房，并且已经享受了利率七折优惠，那么即便加息后，其贷款利率也只有4.16%，而加息后银行的三年定期利率就已经达到4.75%。张肖玲表示，对于这部分客户，与其选择提前还贷，还不如将钱拿去银行存定期，或者选择投资一些风险小、稳定性较高的理财产品。

　　银行业内人士还建议，如果消费者在购房之前已经预计能够提前还贷，那么在选择还款方式的时候，最好选择等额本金还款法，这样才能最大限度地减少利息支出。(记者 徐靖)