【综述：房产信托预期收益最高23% 专家不建议组团购买】

    “我公司与知名开发商即将推出新一期地产信托理财产品，投资期约33个月，预期年收益21%~23%。300万起步，额度有限，现在接受预约登记。”昨天，杭州李女士收到某信托公司发来的信息，

　　尽管是预期收益，但标着这么高收益，还是让李女士很有想法。她拨通了信托公司联系人的电话。

　　投资人资金+开发商资金　共同开发高端别墅

　　“我们这款产品是以同股同权的方式投资高端别墅项目，现在还刚刚开始预约，与之前推出的房地产信托产品有些不同，它是以债权的方式进行投资。简单地说，就是把你的资金跟开发商的资金捆绑在一起，一起开发这个房产项目，投资收益按所出资金的比例来分成。”信托公司有关工作人员介绍。
 

　　“当然，比起相对固定收益的信托产品来，这类产品风险相对要高些。”这位工作人员介绍，风险主要是来自房价下跌，“如果项目开盘时，房价下跌幅度超过预期，收益肯定打折扣。不过，我们做产品设计时已充分考虑这个因素。”

　　那么也就是说，如果这个房市项目开盘能卖出比预期高的价格，那产品的收益还会进一步上扬。当然，如果三年后房地产市场一片低迷，那本金能否保全也很难说。

　　“标这么高的收益，一方面是为了吸引投资者的眼球；另一方面，也说明目前房地产公司很缺钱，以致不计成本进行融资。”杭城某股份制银行理财师分析。

　　事实上，预期收益这么高的产品这也不是第一只。据记者了解，在上周刚刚成立的房地产信托理财产品中，一款名为“百瑞宝盈113号集合资金信托计划的产品(建业地产信托基金2号)，也标出了12.5%~23.6%/年的预期收益率。该款产品也是同股同权信托产品，产品在投资过渡期(不超过6个月)，可以以债权方式贷款给建业集团或下属公司，在资金闲置期间，可用于短期拆借，购买货币市场基金，投资国债、企业债等领域。据说明书，12.5%~23.6%/年(上不封顶)的年化收益率中，包括了基础收益和浮动收益，其基础收益为8.5%/年。

　　投资300万起步　中小投资者想法“抱团”

　　目前大多数高收益的信托产品，无论是信托公司直接募资的或者通过银行等第三方代销的，投资门槛都比较高，一般都在300万元起步，一些PE信托产品，投资起步甚至在1000万元以上，中小投资者根本无缘享受到这等高收益。

　　“这是因为信托法规定，每个信托项目不能超过200份合约，举个例子，如果一个产品的募集规模为10个亿，那平均每份合同的准入门槛就得是500万。”杭州某信托公司理财师介绍，“大客户比较多，我们一般是遵照资金优先时间优先的原则圈定客户。”

　　信托理财产品的购买门槛高达数百万，使得资金量不太充裕的市民动起了“组团”的心思。一位市民听说有年收益率20%以上的理财产品，但需要300万元才能投资，他就开始动员亲戚朋友合起来购买。

　　“这样组团购买的情况应该说不少，但我们只跟一位自然人签约。至于他们内部怎样合资，我们管不了，但对此并不提倡。”杭州某信托公司有关人士解释，市民这种自发“组团”的办法很容易出问题。

　　投资信托产品，投资者要面对较高的投资风险。信托产品销售时预期的年收益率并不一定都能实现，甚至有的还有损失本金的可能。而一旦出现亏损问题，“团员”之间就很可能出现纠纷。本报记者 俞萍丽