【综述：3·15维权：房产投诉热点有招化解】

    原本签订的订金协议，应该是约定若干天后购房者优先选房并签订购房合同，开发商却直接改成若干天后购房者需要交纳几万元首付款；延迟交房、延迟办理房产证后开发商却以违约金过高，拒绝对购房者进行赔偿；开发商随意收取明确禁收的管道煤气、水电等各类初装费……遇上这些情况，消费者应该立即投诉。
 

　　近日，记者从江西省消费者协会获悉，去年我省房地产行业重点存在购房订金、违约金与初装费三类消费投诉热点。消协工作人员就此提醒消费者，应对以上问题省消协有章可循，面消费者应进一步提高维权意识，及时投诉，以维护自己应有的权益。

　　■谨防订金协议陷阱

　　去年10月景女士在象湖某楼盘看中一套房源，其后她与售楼顾问签订了一份订购协议，协议规定，景女士需要先交1万元订金，10天后前来售楼处交纳首付款并签订正式合同。协议明确在规定期限内，如果没有前来交首付与该开发商签订商品房买卖合同，订金将不退还。随后，在规定期限内与该开发商商讨合同条款及补充条款问题时，无法达成一致，景女士要求退还订金，开发商则以已签订认购协议为由予以拒绝。

　　江西省消费者协会投诉部王军说，缺乏理性购物的心态，购房者往往会因为价格的上涨造成心理上的压力，也容易在火爆现场出现购房冲动，有的甚至连订购协议的内容都没有看就直接签字，这些因素往往会导致消费纠纷的发生。正如景女士遇到的情景一般——订金协议里面存在明显的陷阱，原本签完订金协议是让消费者拥有10天后的优先选房权，在这里直接被开发商要求改为10天后前来交付首付款。王军指出，订购协议上仅仅只有《商品房买卖合同》中部分主要条款，还有很多条款包括补充条款需要协商，消费者不可能仅凭订购协议就能确定购买该房。

　　一旦遇上类似情况，消费者首先有选择权，在目前严厉的调控政策下，市场供求双方的地位正在逐渐转变，消费者完全可以选择放弃该类不合理协议的签订。与此同时，消费者还拥有监督权，遇上此类情况，应在第一时间向当地工商局举报，查实开发商给出的相关合同是否在工商部门有备案，以此要求工商部门让开发商去掉相关不合理约定。

　　■开发商拒赔违约金可上诉

　　南昌市青山湖区某楼盘于2006年5月开盘，业主2007年底入住。半年后，开发商未能按照合同约定办理产权手续，由于拿不到房产证，无法办理户口迁移等手续，部分业主的小孩入托上学均成难题。因此，业主多次找到开发商要求尽快办理产权手续，但开发商以各种理由拖着不办。小区二期100多户业主联名起诉——延期368天办理产权登记备案手续，按照合同约定，开发商需要每日按购房款总额的万分之三进行赔偿，最终赔偿额应在四万元至五万元。然而，开发商以违约金过高为由，拒绝对业主进行赔付。

　　记者在江西省消费者协会了解到，类似开发商延迟交房、延迟办理房产证的事件并不少见，购房者如何追讨开发商的赔偿却总有周折。据王军介绍，由于相关法律规定，在实际损失与约定损失不相符的情况下，当事人可以向法院提起适度提高或降低违约赔偿金。尤其是在延迟办理房产证这一类事件中，由于房屋已经正常交付使用，开发商延期办证的赔偿款与消费者实际损失金额难以具体比较，有开发商会以此要求法院降低违约赔偿金。

　　江西赣维律师事务所陶小泉律师提醒，消费者一方面需要查看合同是否经过双方协商，是否是一方屈从另一方的内容改动。上例中的开发商要求适度降低赔偿的标准并不明确，日违约金万分之三的规定也并未高出市场赔偿标准。因此，上述中的消费者有权要求开发商履行原始合同。

　　■开发商随意收取不当费用可拒绝

　　2009年，江西省发改委明确下发《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》，水电安装的费用和其他面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。有线电视和管道燃气的初装费，均应在用户要求开通时交纳。房地产开发企业不得搭车预收有线电视收视费和管道燃气使用费。

　　有消费者投诉，去年我省有些地市仍有部分开发商违规收取以上费用。王军为此特别提醒消费者，开发商收取任何费用都需要经过物价部门的许可，以上费用已经明确开发商不能收取，即使相关部门委托开发商代收也不行。(记者 熊凤玲 实习生 刘佳妮)