案情介绍
2007年4月，买方李女士、卖方谢小姐及中介88地产公司签订了一份《房地产买卖合同》，约定：李女士、谢小姐通过88公司出售及购入位于珠海市吉大区石花路**花园一高层单位，建筑面积120平方米，成交价格为人民币100万。李女士须按下述方式付款：1、定金5万元为第一部分楼款，李女士在签署本合同时缴保证金1万元予88公司，若谢小姐签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，李女士所缴保证金自动转为定金，李女士在两日内给付定金之余款4万元;2、95万为第二部分楼款，一次性付清;合同还约定了定金条款及违约金条款;违约金条款为：买卖双方任意一方违约，违约方应支付另一方10万元作为违约金;同时约定在定金生效后，守约方可以选择适用定金条款或违约金条款，但不得同时适用。同日，三方又签订了一份《补充协议》，约定：李女士支付的定金5万元由谢小姐签收后交由88公司托管;谢小姐须于7天内作公证全权委托担保公司及88公司指定人员办理有关该物业的赎回、转名等与本次交易有关的一切手续并与担保公司签订相关协议。合同签订后，李女士按照约定向88公司交付了1万元和4万元保证金。谢小姐却随即反悔，拒绝签收定金及出让房产。经多次催促无果，无奈，李女士只好委托律师将谢小姐起诉至法院，并列88公司为第三人，要求解除三方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，要求谢小姐支付违约金10万元并承担诉讼费用。律师方申请了财产保全，同时查封了谢小姐上述房产。
律师意见
合同及补充协议合法有效，各方均应严格履行，原告李女士已严格履行其义务，但被告谢小姐并未按照约定签收定金及办理托管手续，也没有办理相关公证委托手续，且拒绝出让房产，以致原告无法取得房屋产权，无法实现合同目的，被告的行为已严重违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。
判决结果
法院支持了原告的诉讼请求，判令解除了三方签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》，判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币10万元，诉讼费及保全费也由被告承担。
法律思考
今年以来，楼价飞涨，二手房市场火爆，随之而来的是买卖纠纷日益增多，比较普遍的是由于楼价几乎一天一变，卖方签约后随即后悔了，觉得卖亏了，拒绝卖房。由于中介公司的格式合同一般会约定，如果卖方拒绝出让，买方不得强制要求卖方履行，因此买方只能选择适用定金罚则或违约金条款来维护自身权益，一般也会得到法院的支持。不过，由于楼价上涨给卖方带来的收益往往远大于其要支付的违约金，所以许多卖方宁愿违约，这造成了类似纠纷的大量增加，社会矛盾的产生。同时，楼价上涨也在拷问我们每个人的诚信，合同订立前要慎重考虑，订立后就应严格履行，而不是随意毁约。建议各方可在合同中约定较高金额的违约金，以增加违约方的违约成本。
