据经济参考报报道，近年来房地产始终是消费者投诉的热点。房产证、商品房面
积、虚假广告、质量、合同违约等问题已成为房地产消费的“顽疾”。
住了8年的房方知办不了房产证
买了房办不了房产证，买房安全得不到保障，这是消费者购房最为担忧的事。一
些消费者为房产证奔走多年，四处投诉上访，但仍然没有结果。
李先生1995年5月采取银行按揭付款方式购买了位于广州市黄埔大道的一套房子，
当初开发商承诺两年内办好房产证，然而8年过去了才得知该房根本就不能办理房产
证，因为建房时是以车库报建的，只能办理车库的产权证，开发商和银行却故意隐瞒
事实。
广州升恒房地产发展公司开发的翠湖山庄曾被评为“广州十大明星楼盘”，孙小
姐于2001年3月花80多万元购买了此楼盘的一套商品房。按合同开发商应于30天内到
房管局办理登记手续，但开发商以各种借口拖延。去年下半年孙小姐才听说，开发商
因陷入巨额债务纠纷，该房子竟已在她购买前就被抵押给银行，2001年5月因银行追债
已被法院查封。孙小姐气愤地对记者说：“花了80多万元血汗钱买的房竟不是自己
的，我成了开发商巨额债务纠纷的牺牲品，我真是哭都哭不出来啊！”
花了大笔血汗钱却不能给自家房子找个合法身份，确实让人窝火。可是究竟是什
么原因使房产证发不下来呢？广东省消费者委员会副会长陈国樑分析指出，这首先是
因为前几年房地产热，导致土地一级供应市场不够规范。同时，房地产市场快速发
展，法律法规却相对滞后，一些开发商搞短期行为，钻了政策的空子。
因此，开发商的这些不规范行为直接导致无法办理房产证。首先是手续不齐全，
如用地资料、报建资料不齐。前些年开发企业之间相互转让土地，因合同纠纷一直未
能办妥用地手续，导致土地资源来源不清，无合法的土地使用证；部分开发商合作开
发项目，因合作双方纠纷，债权债务未能妥善解决，造成报建资料不齐全；或因违章
建筑未处理，未能通过规划验收，无法提供建设工程规划验收合格证。
其次是税费问题。由于办理证件需缴税费，或补交增容地价，有的企业不愿意办
理或尽可能拖延办理产权登记。相当一部分开发商则欠缴土地使用权出让金。广州市
国土房管局曾对31家开发公司开发的80个楼盘进行的问卷调查显示，涉及产权登记的
问题楼盘相对集中出现在1993年至1998年之间，建筑面积共145.71万平方米，其中，
未缴齐土地使用权出让金的涉及46个楼盘、建筑面积达95.7万平方米，占调查统计的
57.5%。
此外，还有来自开发商内部的因素：个别开发企业已经破产或被取消资质；个别
企业将房屋重复销售；开发商没有按整体规划建设小区配套用房；楼盘被法院查封
等。
买房梦未圆万元的订金泡了汤
在购房者中流传着这样一句话：“订金是陷阱的开始”，意思是说只要你交了订
金就掉进了陷阱，再也不能自拔了。因为订金交出容易、收回难，甚至有的购房者因
为订金要不回来而勉强买了自己不太满意的商品房。
近期，广东省消费者委员会就购买商品房预付订金的问题向社会公开征集意见，
没想到消息一出，短短4天就收到消费者150多个投诉，涉及订金金额达到130多万
元。
李先生今年2月在广州市东山区淘金路某楼盘看中了一套房，签了认购书并交了
1.1万元订金，当时该公司未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约
定3日内签订商品房买卖合同。3日后，在李先生的一再要求下，售楼小姐出示了该楼
相关证件的复印件，李先生又要求其出示预售许可证正本，但被以各种理由拒绝。他
怀疑该房有问题，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行了，但承诺一个月内
可解押，李先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还订金也被拒绝。
何女士在海珠区某楼盘交了1000元诚意金并得到该楼盘的“一口价”后，交付了1
万元的订金，并签订了认购协议书，购买了该楼盘的C座704号房。按规定，何女士必
须10天内交首期楼款和签买卖合同。为了解楼盘情况，何女士拿该楼盘的预售证号到
广州市房地产管理局调查该楼盘的产权情况，回答是此预售证号码上无C座，只有D、
E、F座，何女士怀疑开发商有诈，不敢继续交钱购买该楼盘，要求开发商退还订金，
但开发商解释说预售证上的F座即是认购书上的C座，为此何女士再到房管局要求出具F
座就是C座的证明，但房管局说不会开这样的证明。就这样，拖了10多天后，何女士被
告知超过了签合同时间，订金同时也被开发商没收。
广东省消委会近期专门就购房订金问题召开了辩论会，绝大多数参与讨论者认
为，目前购房订金存在很多不利于消费者的因素，如有的开发商规定，在未签署正式
《商品房买卖合同》前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约
束，只需退还所收订金给认购方，而不需要做任何赔偿；如认购方在上述期限内未能
签署《商品房买卖合同》及缴付上述各期楼款，出售方除将认购方所付的款项没收
外，还有权将该订购房出售，无需事先知会对方。而有的消费者则是在交了订金后，
才发现房子存在问题，此时开发商就以种种理由不退还订金。这种对消费者明显不公
的订金条例使开发商投机的空间增大。
广州市房地产专业法律服务机构主任程根球律师则客观地指出，开发商收取订金
作为一种交易惯例，合情合理合法，因为开发商卖楼也是要成本的，如果消费者有意
购房，交了订金，开发商就不会再向其他消费者推销这套房子。只是由于开发商对市
场销售行为较为熟悉，现行法律政策又不够明确具体，让开发商有了空子可钻。
因此，他建议制定购房风险提醒说明书，即开发商在领取预售证的同时，也要领
取购房风险说明书，说明书上说明消费者可能遇到的风险，购楼要注意的问题，然后
由消费者签名，这样就可以视作开发商尽了告知义务。同时，应由政府有关部门统一
规定认购书的范本，因为目前五花八门的认购书成了不良开发商误导消费者的一种手
段。
草坪盖起了办公房游泳池建成了停车场
合同规定的交楼时间到了，可是开发商还迟迟无法把房子交给业主使用；开发商
擅自改变设计，原来的大门没了，原有的草坪、花坛变成了办公房、商用房，游泳池
变成了停车场；后期建设跟不上，燃气、电话、供水、供暖等，该通的不通，该建的
没建，严重影响了购房者的正常生活……
这种合同违约的情况已经成了房地产的一大“硬伤”。记者从广东省消委会的投
诉中了解到，目前出现的房地产纠纷很大程度是开发商违约造成的。
广州市康王商业城号称“全国首创环球旅游式主题商城”、“东南亚最大地铁商
业步行街”，可是却因延迟交楼等问题连惹投诉。消费者黄泳钦先生在康王商业城购
买了两套商铺，共23平方米、40多万元，按合同约定，开发商应于2001年10月31日交
楼，可开发商直到2003年3月份才交楼。交楼后，黄先生发现商业城的装修标准与预售
合同约定明显不符：宣传广告中提到的全国首创商场室内交通工具——有轨环球观光
列车不见踪影、小火车导轨(供观光小火车使用)被换成瓷砖；固定车位和临时车场的
自动收费系统、闭路电视实施24小时录像服务等承诺均未兑现；在宣传资料中特别介
绍的异国风情大街，变成了一行商铺等。
黄先生认为，开发商严重违约，延迟近1年半才交楼，给业主造成巨大损失。当初
就是因为看中合同上承诺的这些能吸引消费者并能带来巨大商业价值的亮点才不惜高
价购买商铺的，可现在却不能兑现。因此他要求开发商赔偿延迟交楼的违约金和相关
费用。
广东省消委会将消费者的投诉转给康王商业城的开发商——广州市华康地空开发
有限公司，但该公司不予重视，在多次催办无回复后，消委会建议消费者通过法律途
径追究其合同违约的责任。据了解，目前已有80多名业主向法院提起了诉讼。
广东省消委会投诉与法律事务部的有关人士告诉记者，目前消费者对合同违约可
谓防不胜防，消费者对于开发商天花乱坠的承诺一定要理性对待，不可盲目轻信。
如何保护自己消费者要事前请律师
新房成了大花脸，是天花板裂缝的错；房屋臭气熏天，是卫生间管道渗漏惹的
祸……房屋质量难保障成了消费者心中永远的痛。
英纯先生购买了某地产股份有限公司开发的一套楼房，可交楼后没住几天，房屋
的装修质量实在令人气愤：房屋的大门门框变形、地板砖凹凸不平、墙壁渗水严重。
英纯先生找到开发商，要求他们对房屋的质量负责。可工作人员却不理睬。英纯先生
只好投诉到广东省消委会。
在广东省消委会出面调解下，这家地产股份有限公司才复函称，他们一直与业主
保持联系和接触，并积极探讨处理办法，但双方对质量的认定标准不一致，难以达成
协议。在消委会的协调下，它们派了专业人员对房屋地板进行了重新打磨，对大门进
行修整。而对于房子裂缝渗水问题，则要由专业技术部门鉴定后进行处理。
广东省消委会投诉与法律事务部的工作人员告诉记者，房屋质量的好坏一直以来
都是消费者最为担心的问题，目前相关法律法规不断完善，消费者要善于利用法律武
器来维护自己的合法权益。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》就解决了商品房买卖纠纷中的许多难题。根据其中的规定，只
要通过政府有关部门的鉴定后，房屋主体结构质量属不合格的(包括质量等级不合
格)，就可以退房并要求赔偿损失。其次还规定，只要是房屋质量严重影响正常居住使
用的，购房者均可提出退房和赔偿损失。
华南理工大学法学院关永宏副教授则向消费者提供了一个保障购房安全的行之有
效的做法——实行律师或专家代购房制度。目前消费者在进行商品房买卖这种最大额
的消费时却少有意识请律师介入，很多消费者只是在出了问题后才想到律师。购楼这
样专业的活动一般消费者是很难掌握所有的知识，而开发商则有庞大的法律支援队
伍，所以消费者要想不被损害权益，请律师是很好的做法。
【新闻链接】几种常见的房屋质量问题
广东省消委会根据消费者房屋质量投诉案例，分析总结出以下几种比较常见的房
屋质量问题：
裂缝。主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，
楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。
渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于
各种管线与楼板接合处。
墙体空、墙皮脱落。墙体内部层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中
空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况
下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
门窗变形、密闭性差。有的门窗在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或
整体变形等问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。
这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做
工粗糙。
公用设施设计不合理、质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯
运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
