在人口密集的亚洲各国，房地产都是最兴旺的行业之一，也培育出了不少世界级
的亿万富豪，但即使在人人都渴望改善居住环境，地产价值存在明显的远期升值潜力
的国家中，房地产行业也不是不落的太阳！



　　我们可以看看日本，在这个人多地少的国家中，曾经财富就是土地，土地就意味
着财富，但现在日本的房地产早已今非昔比，几年前香港富豪李泽楷购置于日本东京
的土地依然是烫手的山芋，无法为其资本运作带来助力。在韩国，情况同样严峻，依
靠土地抵押的方式虽未根本改变，但大批赖此生存的富豪却纷纷落马，甚至自杀身
亡。在香港，在台湾省，在东南亚，对于土地以及土地的运作——房地产，人们早已
经有了更多的认识，这个行业不是一个不落的太阳。


　　问题是，在中国这样的经济增长热度面前，我们的产业投资者还存在着很多的侥
幸认识，并没有真正认识到任何行业总是有起有落的。众多的投资者还在期盼着，宏
观经济调控，能够“适度”，不要影响整个行业的运作；众多投资者依然在炫耀，我
是搞房地产的！当然，这要是在过去，那就是表明自己实力和前卫的最佳做法。但现
在所有这些即将过去，因为这次宏观调控的基本特征就在于对房地产等亮点行业的调
控，因为这是龙头，在宏观调控的同时又不伤及经济增长的要害，这种特征是与以往
宏观调控最大的不同。很显然，我们如果再仅仅从行业角度而不是从宏观角度来看待
这些问题，难免就会失之偏颇，难免就会真的以为，太阳确实可以永远不落。


　　作为房地产行业的投资者和运作者，现在要注意到一些行业性的微妙变化正在发
生之中。


　　在房地产行业中，浙江楼市是国内比较典型的二线楼市，对它的研究具有市场指
标性意义。但在近期的浙江省房博会上，成交大幅下滑，成交面积仅7．88万平方米，
只有去年的三分之一。根据统计结果，与上届相比，本届参观人数下降22．4％；商品
房成交面积下降281％；商品房成交金额下降201％。另一个值得注意的现象，这届浙
江的房博会开幕前后首次出现集体开盘现象，涉及近20个楼盘，范围遍及杭州市中
心、滨江区、余杭区等。据不完全统计，总量接近50万平方米，以7000元／平方米的
均价计算，需要的接盘资金近35亿资金。这表明，目前开发商在不断出台的宏观调控
政策的形势下，急于回笼资金，而一切征兆都显示，市场的拐点正在出现，未来的国
内房地产市场且不论一线楼市，就是二线楼市也即将全面走低。


　　现在我国西部地区，已经出现了房地产商不惜以高达42％的年综合费率，以土地
证、奔驰车和公司写字楼做典当，目的就是从典当行借个三四百万元贷款。据悉，这
种情况已很普遍，尤其是一些中小型房地产商，由于开发资本金比例提高，银行紧缩
房地产企业贷款，资金链已经断裂，为了调整头寸，他们只能不惜以高息求助于典当
业者。


　　而所谓的高息，主要就高在年综合费上，这包括有服务费、保险费、基准贷款利
率及浮动，折成年综合费，就是42％，大约相当于银行贷款利率的7倍！


　　事实上，现在从典当行借钱的地产商已不在少数。据西部地区一家规模一般的典
当行透露，今年以来，他们就已经办理了十几笔这样的业务，而地产商付出如此代价
取得的当金却只有市场价格的50％。其实，这种情况并不仅仅存在于西部地区，在我
国的东部，杭州中财典当行从今年1月份开始，已为房产公司办理了近10笔借款业务，
放出的贷款累计达1．2亿元，其中最大的一笔有750万元。而在去年底的3个月，这个
数字只有1000多万元。据了解，杭州的几家典当行目前也基本是按土地拍卖价格的
50％发放当金。


　　房地产业者应该关心的是，一旦这些只相当于市场价格一半的物业和土地资产释
放到市场当中，将意味着什么样的价格走势？那些坚持认为由于上游材料价格坚挺，
所以地产价格将会继续上升的人，忽视了一个常识性的问题，价格是由需求决定的，
不是由上游材料决定的。中国未来的地产价格就远期来看，毋庸置疑将处于一个充满
风险的波动期，谁忽视了这一点，谁就有可能品尝到市场规律的苦果。