我们对市场高档公寓的需求应当保持谨慎的态度，以防市场供应过多而一时不知
所措。

　　近年上海高档公寓开发活跃，到去年底上海高档公寓的总量约为2.6万套，同时市
场需求旺盛，空置率正逐渐走低，市场总体运行平稳。在上海高档住宅市场上，来自
外地和境
外的购房群体的激增有效地吸纳了市场供应。2003年在沪购买高价位商品房的非本地
人士约52.6%，其中境外人士的比例为23.3%，外地人士的比例为29.3%。目前上海高
价位商品房对外来购房群体的高依赖性，外地资本和境外资本是市场稳定的重要因
素。

　　同时，高档公寓的辐射区域逐渐扩大，初期上海高档公寓大多集中在徐汇、静
安、长宁等传统中心区或老租界区，当城市商业、区域规划、景观建设的飞速发展，
高档公寓的区域辐射也逐渐扩大。在供应量上也是逐年增加，统计说，2003年高档公
寓供应量是1997年的2.5倍，同期空置率也在忽上忽下。

　　现有高档公寓主要分布于徐家汇地区、淮海路沿线、陆家嘴滨江地区、虹桥古北
地区、新闸路北京路沿线、黄浦滨江及老西门聚居区、太平桥地区等13个板块。地段
是决定高档住宅价格的关键因素，新天地、古北新区和陆家嘴将共同构成上海“顶级
公寓”的三驾马车。

　　从上海的长远发展方向和规划来看，随着对外经贸和国际交流活动的扩大，上海
的城市吸引力将与日俱增，海内外人士的纷纷入沪势必将扩大对上海优质居住物业的
需求，从而有效支撑起未来上海高档住宅市场的发展。不过，景气态势下的高档市场
可能会受到经济环境、供求关系及政策环境等因素影响而出现波动，或有风险较大。

　　同时上海高档住宅近两年的平均涨幅为17%；但2003年高档公寓的租赁价格出现
止涨或缩水迹象，浦东、长宁、静安、徐汇等区域的高价盘租金均出现了10-30%的下
滑，预计上海高档公寓租方市场的年租金回报率进一步向资金的机会成本逼近，可能
于近2-3年内回归至5%，因此对未来高档公寓的开发投资应持有谨慎乐观的态度。