银根一紧再紧库存越来越多

　　变盘，为时不远

　　央行宣布本月20日起，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是今年第六次上调。这次上调之后，大型银行存款准备金率高达21.5%的历史新高，中小金融机构的存款准备金率也高达18%。

　　一些业内人士认为，银根越来越紧，受影响最大的当属房地产市场，这次上调存款准备金率恰逢楼市成交量大幅萎缩，一些地方的区域房价也已经出现松动，并且市场各方对于房价下降的预期越来越大这样的关键时刻，可能将会使房价在第三季度出现拐点。

　　准备金率上调楼市再受冲击

　　杭州某房企负责人认为，在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调，会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外，在银行信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高。房贷紧缩之后不仅打击了投资、投机需求，同时也抑制了自住需求。有些人买第一套房子，首付可能要四成以上，甚至五成。

　　还有的业内人士认为，在目前这个阶段，限贷和紧缩一套、二套房贷，包括首付和利率的影响力远远大于限购政策。很多人希望房价在调高存款准备金率后有明显下滑，但这种情况基本上是不太可能，货币政策是渐进过程，每次加息、每次提高存款准备金率都会紧缩银根，都会紧缩房地产开发贷款和个人贷款，从而使开发商资金链趋于紧张，同时也使市场需求受到抑制。

　　开发商资金链日趋紧张

　　开发商口袋里的钱真是越来越紧张了。

　　某知情人士爆料，从银行融资已经越来越难，现在杭州不少开发商都在通过各种信托、内部集资、民间借贷等多种多样的手段“维持生计”。“大家都在困难期啊，贷款越来越难，资金链越来越紧张，加快回笼资金应该是更多项目的共识了。”业内人士如此表示。

　　从土地市场的表现也可见一斑。

　　赚的银子少了，花银子的底气也不足了。另外还有对后期市场的看空，土地市场表现疲软。

　　今年1至6月份，杭州主城区共卖地77.55亿元，不足80亿元，创下了近五年杭州主城区同期卖地新低。在此前的2007、2008、2009乃至2010年上半年，杭州主城区卖地金额均在百亿元之上，其中，去年上半年的卖地金额更是高达250亿元。预计今年全年杭州主城区的卖地额也将创下近五年新低。鉴于今年下半年楼市转好的可能性极小，因此，下半年杭州主城区土地大卖的概率比较低，因此，卖地额在下半年不大可能大幅飙升。

　　小折扣难以促动销售

　　在调控政策的持续挤压下，目前许多楼盘已经渐渐放低姿态，新开盘普遍调低了开盘价格，幅度基本上在10%以上。而一些在售的老盘，也纷纷推出了折扣优惠。一次性付款94折，按揭98折;各种各样的存底活动，不经意间，购房的小折扣几乎遍布杭城各大新盘、在售房源和尾盘。市场仍在博弈阶段，期待中的大幅降价并未显现， “一地鸡毛”仍是楼市优惠的主旋律。不过大部分推出小幅优惠的开发商却坦言：“小折扣对于促销没有很大的作用，也没有购房者会因为这点优惠就下单了。”

　　对于很多意向购房者，只要目前的高房价适度回调，还是有不少需求将释放出来，而许多人的房价底线都是目前房价下降20%-30%左右。即使是这样的降幅，对于一年时间房价几乎翻倍的杭州楼市而言，降价后的房价还远高于去年同期。

　　从目前开盘的情况看，价格基本平稳或略有下探的新推房源普遍卖不到5成。而一些价格明显走低的房源，销售量可达8成以上。

　　位于三墩板块的刚需热盘中海紫藤苑最近在人民大会堂选房，现场有700多人，开发商采取摇号选房，每次20人。开盘当天预定率超8成。据了解，本次开盘，价格最低的是高层的15号楼1楼，单价为13537元/平方米，去掉优惠——每平方米立减500元，价格为13037元/平方米。这与4月底开盘的精装11号楼相比(同一位置的房价为16389元/平方米，去掉开发商承诺的精装费用2000元/平方米，价格为14389元/平方米)，优惠幅度非常明显。

　　不过现在愿意大幅度打折扣的楼盘不多。而在僵持的过程中，新开楼盘的销售量日渐萎缩。在看跌预期高涨的现在，购房者的观望情绪仍将持续，没有大折扣也不可能迎来成交量的大量释放。

　　可售房源库存压力大

　　商品价格是由供求关系决定。

　　据杭州透明售房网数据统计，截至6月15日，杭州市(含萧山、余杭)商品房的可售套数共计52468套，可售面积为6789697平方米，其中住宅的可售套数达到35821套，可售面积为4601679平方米。

　　据合创地产机构统计，截至2010年12月31日，杭州市可售套数还仅为13603套;2008年末的可售房源数量为21191套，2007年10月的可售房源数量为3364套。经对比，目前存量房已经创下2007年至今的新高，并且已远超出2009年初楼市惨淡之时的40000余套。

　　另据合创行销机构统计，从2010年开始， 3-5年杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。其中，接近1100万平方米左右的供应量，是从今年开始的。若以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数将近15万套;根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量三四万套测算，这些供应量需要4-6年才能消化完毕。

　　在供应量大幅增加的同时，楼市的需求却无法同步增长。相反，在高房价不见松动和调控政策不断加强的双重影响下，楼市的需求依旧在继续恶化。

　　一些业内人士认为，只有降价才能打破僵局。

　　“我个人觉得新房的明折暗扣会进一步加大力度，因为新房的去化速度跟不上开盘的速度。降价的底线完全有可能突破8折。成交量上不去，供应量反而在增加。降价是唯一出路。”某资深业内人士认为。

　　跟买房者相比，开发商心里更急。楼市僵持阶段持续得越久，开发商的资金压力无疑更大。在这样的情况下，选择突围，可能是开发商最为明智的决定。

　　某业内人士就判断说：“一些资金链紧张的开发商，可能很快就会推出幅度超过20%的优惠。”他认为开发商目前最紧要的就是回笼资金，增强融资，修炼内功。

　　对此，一些业内专家也认为，一方面短期内房地产调控政策不可能松懈;另一方面，虽然很多房产企业号称暂时不差钱，但多数房企难以承受半年卖不出房的压力。同时，市场在调整的时候有其规律，量变早于价变，成交量大跌后，价格必将下跌。当然，也有一些声音表示：今年的楼市恐怕还是以“不涨，略跌”为主，基本保持平稳，要想大跌的可能性或许不是很大。