成二手房退房主因

　　协成机构数据显示，4月北京二手住房成交9363套，退房1694套，退房率高达18.1%，打破二手房退房率去年11月份创造的16%单月历史纪录。有关人士指出，限购等调控原因是造成退房的一大因素，但最重要的原因是，房地产中介公司运用阴阳合同造成二手房市场签约数据的混乱。4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》出台后，一些中小规模中介依旧违规操作，助澜退房率。

　　中介违规操作 制造退房乱象

　　楼市调控以来，二手房退房率始终偏高，据协成机构数据显示，今年一季度，二手房销售总计42956套，同比去年一季度减少8.72%，环比去年第四季度降低18.94%，值得提出的是一季度退房率高达21.29%。

　　链家地产一线销售人员陈思介绍，一季度常发生的退房纠纷，多因一些低价值的物品是否随房附赠等小事引发，最终的结果也多是买卖双方协商处理，真正实现退房的少之又少。陈思表示，剖析购房人真正的退房原因，是已购房人认为已达成的购房价格偏高。

　　协成机构副总裁王裕仁谈道，随着货币政策的收紧，开发商的资金链压力越来越大，已有部分楼盘价格松动，这也导致部分高价已购房者选择退房，寻求更高的性价比，降价预期的增强，也促使一些已购房者选择退房，持币观望;其次，楼市调控政策下因为限购、限贷的影响，也使部分购房人失去购房资格或贷款额度受限，从而选择无奈退房，此外，退房率攀高的背后，最重要的原因是中介代理机构违规操作造成的，“中介公司阴阳合同等违规操作，产生的退房事件能占到退房总数的60%。”王裕仁强调。

　　阴阳合同逃税 中介违规抢房源

　　业内认为：按照二手房网签制度相关规定，二手房交易中的网签退房率应在6%以下;而根据行业操作经验，二手房网签退房率正常应在1%至2%，最高不超过5%。

　　据协成机构2010年以来的数据显示，自2010年一季度以来，二手住宅市场退房率，虽然每个季度都有涨有降，但走势相对平稳，维持在10%左右。自2010年第四季度以来，退房率直线攀高，达到17.24%，今年一季度更是达到21.29%的历史高位。

　　王裕仁指出，中介机构屡禁不止的阴阳合同及低迷市场下抢占房源与退房率直接相关。据介绍，在购房人需要贷款买房的“阴阳合同”操作中，中介往往需先办理一份真实或接近真实成交价格的“阴合同”，从而使购房人去银行可以申请到足够的房屋贷款，然后便将这一份高价合同注销，即退房网签，再以房屋最低过户价为标准，办理一份“阳合同”，以便帮助购房人逃避契税、个人所得税等多项税费。由此也就是说，在这种“阴阳合同”的操作中，一笔二手房买卖订单，必定伴随着一个退房网签，这样，二手房退房率的攀高也就成为必然结果。

　　同时，在市场低迷时期，中介机构为了抢占一些较好的房源，往往先买下这些较好的房源，然后再行注销，这样一来，反映到数据上，也将退房率拉高。

　　《房地产经纪管理办法》过于“粗线条” 亟待细则加以明晰

　　随着限购限贷政策在市场中持续实施，货币政策的持续收紧，市场预期将逐步平稳，开发商及二手房业主的售价将回落，观望的消费者将适时在自己可承受能力范围内购房，而不再盲目购房、退房、持币观望，这将促使二手房买卖双方自身原因导致的退房回归合理。

　　重要的是，4月1日起，第一部中介管理条例《房地产经纪管理办法》得以实施，房产中介将会接受规范化管理。该《办法》中，明确列举了中介机构应禁止的行为，包括严禁吃差价、严禁协助买卖双方签订阴阳合同等，若实施得力，因中介违规操作而形成的二手房退房率蹦高将可能不复存在。

　　《办法》实施以来，大型的中介机构基本都杜绝了“阴阳合同”的违规行为，但是中小型机构依然还在操作，因此近期不少消费者在大型中介机构退房，然后找中小型中介机构办理，从而达到避税效果，这也是4月退房率破纪录的原因之一，王裕仁强调。

　　然而，一些问题依然存在，《办法》过于“粗线条”，其中规定的很多方面要想执行还存在困难，比如：中介要经房主书面同意才能发布房源、不得赚取差价等规定，就存在监管部门不明确，监管办法及具体如何操作不确定等很多问题，因此，还有待有关部门进一步出台办法实施细则并切实监督监管。王裕仁如是说。

　　文/张蛟