目前，北京具有保值型产权投资的房产项目还真不少，下面就让业内专家给
您一一细做分析。
出场专家：房地产金融资深人士高先生
加息了，我们的存款收益会多几何？每个月的房贷还款又会涨到多少？从很
大程度上来讲，银行利率牵一发而动全身，无论房贷、保险，还是基金、信托，
我们的各项“钱途”命运都可能因此而发生改变。人们把钱存进银行，更多的是
因为它保险，那么——
加息增加投资风险
根据新秦信息咨询公司数据显示：39.3%的受访者赞同加息有助于挤出资产
价格泡沫，利于房地产市场长期健康发展的观点，只有27.4%的受访者在此问题
上持反对意见。8.3%受访者将因加息提前购房，20.8%受访者则推迟购房。
的确，加息对于房贷族来说也许并不是一个好消息，因为这意味着投资房地
产的成本将增加。从国际经验来看，利率调整通常会持续一段时间。一旦投资者
产生了要持续加息的预期，就会看淡房地产业，减少投资。但即使不加息，一般
形式的房产投资也很难令投资者充满信心。因为普通地产投资，多以买进租出方
式进行，投入资金大，除了首付，还有按揭、物业费等。一旦空租，就无何赢
利。加上其升值潜力没有期望的那么高，都打击着投资者的信心。
另外，地产转让也极有可能存在贬值现象，开发商竞争激烈，升值空间因供
给量的扩大而收缩，加上建筑设计及材料更新快等因素，二手房想保值转手并不
轻松。
投资者要挣钱还要保险
然而投资就会有风险。高收益往往建立在较高风险基础上，况且开发商所承
诺的“预期收益率”在若干年后也不一定不打折扣的兑现，这些都给地产投资埋
下风险隐患。
目前，市场上出现的很多投资型项目，利用经营公司统一经营管理，来帮助
业主达到投资利益最大化，但投资者往往忽略经营者经营不力，承诺的高额回报
无法兑现，给投资人带来致命打击。
由招商银行“2004年终期金葵花理财指数”显示，理财工具价值认同得分最
高的是保险、房地产和子女教育基金。这表明，保值型产权投资理财产品正在逐
渐受到投资者的宠爱。
投资第一站：第一城
项目卖点：
“第一城”坐落于北京通州南端香河经济技术开发区，以北京明清皇家建筑
和园林为主体，按照北京城的原始景观，完美地再现了明清都城风貌。融五星级
酒店、国际会议中心、27洞高尔夫球场及各类餐饮、健身、娱乐等休闲度假设施
为一体。近日被确定为国际金融论坛的永久会址。
早在2003年9月，中信国安集团所属大通房地产公司就对“第一城”中的高
档高尔夫公寓现房进行公开发售。当天发售额就超过了6100万元。据悉，2004年
7月26日，“第一城”已经如期兑现第一次返租，成功将上半年租金1020万元划
入1521名业主的租金银联卡账户中。
投资回报：
与一期有所不同的是，新近推出的二期金融产品，是在刚建好的营业面积中
拿出少量现房公开发售。投资门槛更低，以10万元起，每5万为级数递增，购买
第一城产权；投资期限3-8年，3年后任一年业主均可选择继续持有收租，或等值
转售给经营公司。
投资收益为每年8.3%，包括远高于银行同期存款利率的6%的现金收益和2.3%
的代金消费卡，并由中信国安集团以其140亿资产对业主收益及转售提供连带责
任担保。开发商承诺，每年6%的现金收益每半年支付一次。
风险提示：
主要风险是如果大通房地产公司不能兑现承诺，而中信国安集团也不能履行
担保责任，业主收益就难保证了。
投资第二站：晶都国际
项目卖点：
晶都国际位于朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈。凯宾斯基、长城、
昆仑……一个个酒店大牌形成北京最具规模的高档涉外酒店聚集中心——“中央
酒店区”。项目共有456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，由
建国饭店物业管理公司以酒店标准来全面经营。另有444套自主式投资行政套
房，以106平方米舒适两居为主。
投资回报：
以晶都国际1＃楼811号房为例，面积49.18平方米，总价为45万元，同意交
由专业酒店管理公司经营管理10年。首付10万，酒店管理公司将分10年陆续返还
业主10万，每年返还一次，按月折算的固定回报为833.33元。酒店管理公司定期
给付同等金额的租金回报，每半年返还一次。
业主无须负担物业管理费、采暖费、电视开通费、水电费、宽带费等附属设
备设施使用费，并享受业主综合服务费折扣等等，折算总计约2400元／月。与此
同时，业主还将每年获得赠送的一个月自住期。
风险提示：
由于没有监管，这种投资的最大风险就是开发商把建房子的钱用到别处。
投资第三站：帝景豪庭
项目卖点：
帝景豪庭酒店公寓是坐落于帝景豪廷酒店南侧的衍生产品，总建筑面积约为
20000平方米，共171套，主力户型为120平方米的两室一厅。采取与五星级酒店
装修标准，并享受五星级的东方式管家服务。也是目前北京市场上惟一的一个酒
店公寓。据介绍，酒店公寓不同于“酒店式公寓”，乃是与酒店一体集成、享受
酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店的管理方向业主承租并统一
服务管理、面向社会经营的酒店套房。
投资回报：
小业主委托酒店的管理方承租10年，开发商每年为小业主提供相当于总房款
的8%的租赁回报以及每年在全国四个城市、五个酒店累计八晚的套房使用权。在
美国豪生酒店管理集团承租期间，小业主免交物业费和公共维修基金，并与合生
创展集团、美国豪生酒店管理集团签订三方协议，由后两者共同保障收益。
风险提示：
主要风险是如果开发商不能兑现承诺，而合生创展集团也不能履行担保责
任，业主收益无从说起。鉴于酒店没开始营业，还存在一定的市场风险。
投资第四站：第三极
项目卖点：
作为中关村首家大型文化主题商城“第三极”还没亮相时就已经备受瞩目。
本来就缺乏商业项目的中关村由此可望甩掉购物难的帽子。
业内人士普遍认为中关村的商务地产市场发展空间很大，但购物环境相对落
后，而第三极的出现彻底打破这种局面。该项目的主体是大型商场，设有欢乐、
图书、体育、教育、旅游、商务等六个大本营，但在建有配套的写字楼。不同于
写字楼里配底商的常规，第三极是商场里面配写字楼。该项目既承袭了中关村浓
厚的文化气息，又延续了海淀镇图书城的商业传统。
投资回报：
有业内人士大胆预测：第三极这一文化地产模式的出现势必会带动整个中关
村商业地产的发展，并为商业发展提供更多的空间，一场迅猛的创新热潮即将在
中关村兴起。在中关村开发已经近乎饱和的状态下，文化、商业等各种元素的聚
合将为其重新找到一个支撑点。
风险提示：
任何创新尝试都意味着一定的风险。第三极的定位是否能赢得市场认可，打
破中关村现有相对沉闷的房产格局，还需实践检验。
