泡沫

　　中国在15年内建成的住宅面积相当于整个欧洲的住宅面积，这并不夸张。这是经济学人集团去年对中国287个城市建立宏观分析模型后得出的结论。

　　数据显示，重庆从2011年至2020年新增加的城镇住宅面积达到11亿平方米，这相当于瑞典全国现有住宅面积的三倍，而瑞典的国土面积排名欧洲第五。从全国范围来看，这期间的中国房地产投资总额将达到75万亿元，相当于现在英国国民生产总值的五倍。

　　如此大规模的住房供给和房地产投资是否会在该行业产生泡沫?经济学人集团有另外一种解释。

　　通过宏观经济和人口模型预测，在未来十年，中国整个城镇人口的增长将达到26%，大约有一亿六千万农民从农村转移到城市。这可能是人类历史上最大的一次迁移。

　　新增城镇人口必然对房屋有大量的需求，尤其在城市发展基数相对较低的中西部城市。城镇化将是中国房地产刚性需求的支柱之一。

　　另外一个支柱就是收入的增加。这涉及到沿海制造产业向内陆迁移的现实。很多厂商在发现沿海城市劳动力成本不断提高后，将工厂内迁。内地城市便宜的劳动力，以及近年来逐渐完善的基础设施，也对面临成本限制的沿海制造业产生巨大吸引力。制造业基地的转移，带动当地经济快速发展，这在一定程度上推动了城镇化建设，同时也提高了当地居民的收入。报告预计，未来城镇人口平均每年收入增长9.8%。

　　在城镇化和收入增加这两个因素的支撑下，中国房地产是否有泡沫，值得商榷。此前美国基金经理查诺斯说，中国的泡沫是迪拜的1000倍。事实“并非如此夸张”。经济学人集团关注“泡沫”这个词如何定义，从中长期来看，中国有非常强劲的刚性需求;在短期内，经济学人集团更愿意把“泡沫”称为“市场修正”。

　　在过去的几年中，中国新建住宅和实际销售数量之间一直存在一定差距，一般是前者大于后者。尤其在近两三年，这个差距甚至达到40%，成为市场争论房地产泡沫是否存在的一个依据。报告显示，虽然中国的房地产业长期向好，但是短期会出现市场修正。

　　经济学人集团信息部的中国区首席计量分析师刘倩预测，“修正”就在这一两年内出现，这将导致新开工的房屋数量和面积大幅减少。买方逐渐将剩余的供给消化后，会出现供不应求的局面。此外，在这期间房价也会出现松动。“我们全球的预测部门最近开会讨论，把未来几年中国房地产市场修正可能性调高到‘modest(适度的)’，大约在15%左右。”刘倩说。

　　虽然在刚性需求下，整个中国房地产市场有向好的趋势，但不表明每个地方都形势大好。针对个别地方数量惊人的剩余住房供给时，这些地方的房地产调控是必要的。市场的力量，是在修正过程中寻找供求双方的平衡点。“一旦找不到平衡点，就会出现泡沫。”刘倩表示。

　　这种修正可以溯及2008~2009年中国GDP的增速减缓。经济学人集团的研究认为，人们将中国经济在2008年下跌好几个百分点的问题归罪于全球金融危机，其实从2007年第四个季度开始，中国经济就有下滑趋势，原因是中央政府层面已经意识到房地产市场有些过热，出台的一系列抑制措施直接打击了整体经济。

　　报告说，中央不愿看到整个经济再次出现硬性下跌几个百分点的情况。这就很容易理解为何地方对执行地产调控政策总是在观望，但调控部门又希望成为社会矛盾突出点的房价涨势有所缓和。面对两难选择，对房价调控的微妙心理也逐渐显现出来。

　　目前，政府“限购令”等行政调控手段已导致楼市陷入胶着状态，人们观望未来态势如何发展。经济学人集团的分析认为，这段时期正好是市场修正的最佳时机。一方面市场可找到供需平衡点，另一方面政府也意识到，面对强劲的刚性需求，房价是盖不住的，所以胶着状态也不会持久。

　　报告结论称，政府针对房地产的控制措施所产生的最坏结果，不过是导致短期的房地产行业衰退。而以现在的房产税征收比例而言，在短期内不足以对该行业的发展构成威胁。传统观念、文化独特性以及房地产作为投资品相对较轻的税负，在未来十年内都不会有显著改变。

　　房价难降：地产商的结构调整

　　通胀预期被看做政策松动的最大影响因素。

　　数据显示，今年以来CPI与PPI不断攀高。前者对应农民工工资的提高，后者对应生产资料价格的上涨，根据公开资料，3月份此两数值之和已经超过12%。按照这一水平，房价下跌10%，则意味着开发商降价20%。

　　“综合各种形势，最后形成的会是价格的波动，从全国来说，我们估计不会超过15%。”任志强说。

　　供需矛盾则可能成为房价难降的另一主因。

　　分析人士表示，2010年新开工面积16亿平方米，以此计算，今年6月份之前楼市供应量应急剧上涨。但地方政府与开发商不约而同地选择了等待。“地方政府在控制出货量，单价太高不给预售证;而限购政策导致很多开发商本身也不愿意领证。”上述人士透露，目前北京的库存量约为6万套，而这一数字在去年为8.6万套。

　　根据任志强估算，今年的北京新开工面积只有8亿平方米，比去年少一半。“最严重的是，今年开工量下降会影响明年的供应，明年没有房子卖怎么办?”任志强说。

　　开发商的谨慎，使得未来两年楼市很可能呈现供不应求之态，万科的表态可为佐证。3月30日，在万通地产投资者大会上，万科执行副总裁丁长峰公开表示，万科判断2011年是全面调控时代的开始，“所以对于万科超过1000亿体量来讲，保持经营的安全是我们底线。所以最近对所有项目开工节奏进行调整、对所有品类供应进行调整”。

　　在丁长峰看来，2008年调控更多影响“改善类”市场，对高端市场影响并不大，首次置业市场只要降价就可以卖出去，这也是万科带头降价的原因。

　　但始于2010年的此轮调控，已经从市场手段全面过渡到行政手段，且行政工具覆盖从需求到供应所有环节。“今年情况下，企业资金周期拉长，压力实际上在翻倍，同时每个产品线都要面对不同的市场风险。”丁长峰说。

　　由此，曾有前车之鉴的万科不再纠结于价格，丁长峰表示，万科一直在有意识增加首次置业和首次改善两个产品间的份额，2011年前三个月，这两个数字分别为38%和36%。(记者魏洪磊)