开发商“多给”了一两平方众多南京购房人“被掏几万”
本报打探先来个微调查
你买的房子要补交钱吗?
半数以上人要交，而且一交多是上万;少数被退钱，但大多只是几千块
在南京，众多买房人在拿到房子之后，究竟是补钱的多，还是开发商退钱的多呢?昨天，记者在小范围内进行了一个微调查。
在网上调查及实际采访的100位南京买房人中(不包括二手房主)，所购买的房子分布在全市各地，江宁、江北、河西、宁南、城东都有，购房时间早的是2004年，晚的刚拿到钥匙。在这100位买房人中，记者调查发现大约有半数以上需要贴钱——换句话说，他们的房子到了交付时都“变大”了。
市民成女士2006年在江宁买房，2008年底交付时，开发商告知面积从125平方米增大到127平方米，由于面积误差在3%以内，成女士要补交2平方米的房款，总共1万元多一点;来宁工作的南通人小张2008年在河西买了套150.5平方米的大房子，去年底交付时发现面积变成154.2平方米，多了3.7个平方米，需要补交5万多元的房款，小张不服气找开发商理论，结果发现合同上有这样的约定，最后无奈作罢。
除了房子面积变大的，当然也有变小的。何小姐在宁南买的房子，合同上的面积是98.7平方米，交付时缩水成了97.9平方米，开发商主动退还了0.8个平方米的房款，共计7800余元。在仅有的3位拿到退款的买房人中，何小姐的“收入”最多，另两位只拿到三四千元的退款。
通过调查记者发现一个有趣的“规律”：不仅要交钱的人多，而且交的钱数也明显多，动辄上万或几万;而被开发商退钱的不仅人少，而且退的钱也少，大多都在一个平方以内，被退个几千块钱了事，很少见到有退几万块钱的。
再来个细调查
1我们得弄明白房子是怎么测的
不是拿个尺子量量就结了，先后经过两次测量，用具都很尖端
南京房屋的测绘机构跟国内多数城市一样，尚未对市场开放，是隶属于南京市住建委产权市场处的下属单位。记者昨天见到了测绘管理科的姚钟惠科长，让我们看看具体的测量步骤吧——
先预测后实测
姚钟惠告诉记者，通常开发商在取得《规划许可证》以及《规划核准图》后，房管部门便开始介入“预测”，所谓“预测”指的是在竣工之前，根据销售要求，对设计图纸上的房屋进行测量，形成的数据便是购房合同上的面积数据。
当房屋建成后到交付前，测绘则要进入楼盘实地进行“实测”，。实测的数据将直接进入房管部门的系统当中，这便是今后产权证上的建筑面积。
不用皮尺了，用测距仪
一位技术人员向记者演示起他们的测量工具，这一块相当于两盒烟大小的工具产自瑞士，名为“手持测距仪”，200米以内的距离都能精确测出。“一般商品住宅项目，这个基本上就够用了。”
技术人员笑着说，手拿皮尺测量的时代早就过去了，像这样一台纯进口的手持测距仪大约要3500元。“我们这里还有更高档的测量工具，包括GPS，全站仪，水准仪。”技术人员介绍说。
公摊面积有点复杂
对于买房人来说，产权证上的面积包括的是自己买的房子的面积和公摊面积两部分加起来的。
“就单一住宅楼而言，套内的面积很容易测量出来，公摊部分则有相关的规定，在操作上也不难。”工作人员介绍说，所谓“公摊面积”是指所有为本幢楼服务的公用设施，包括电梯井、楼梯间等，总面积计算出来后，按比例分摊给每一户业主。
2我们要知道允许的误差是3%
具体说来，3%内购房者多退少补，超过3%由开发商“兜着”
开发商盖房子，面积不可能精确到小数点后几位。那么，在南京通常允许的面积误差是多少呢?“这么多年南京一直采用的是省里的规定，即3%的误差。就是说面积误差在3%以内的，可以据实结算，超过3%的，开发商要么双倍返还，要么白送。”测绘管理科姚钟惠科长说。
市民李先生跟开发商签订了购房合同，合同上约定的房屋面积为100平方米，到了交付时，如果产权证上的面积在97平方米到103平方米之间，那么就按实际面积开发商多退少补。如果实测面积小于97平方米或者大于103平方米的，李先生有权要求退房，开发商还得支付利息。
如果李先生不想退房的话，则分两种情况：一，如果房屋的面积只有95平方米，那么开发商首先要退还3平方米(100平方米减去97平方米)的房款，然后再双倍返还2平方米(97平方米减去95平方米)的房款作为补偿;如果房屋的实测面积达到105平方米，那么李先生只需要补交3平方米(103平方米减去100平方米)的房款，额外多出的2平方米等于开发商白送了。 马祚波
3 我们看看大家是怎么“被掏钱”的?
开发商偷面积有招数，不是偷套内面积，多在公摊面积上做手脚
南京和全国的规定一样，面积误差在3%的范围内实行多退少补，超过了3%就由开发商自理了，购房者一分钱不用掏。显然，开发商是不可能白送这么个大便宜给买房人的。那么，开发商是如何将面积控制在规定范围内的?换句话说，这个“度”该这么拿捏呢?
“大”面积没人敢偷规划建7万平方
开发商没胆量建7.5万平方
——因为不可能通过实测
据悉，早在卖地的时候已经确定了容积率，也就是确定了建筑面积。开发商如果能偷出面积就赚了——说白了，这部分使用面积没有地价成本。理论上说，当规划5.0容积率的社区，如果有40%的“灰色空间建筑面积”存在时，那么它的实际的建筑容积率已经达到7.0!那么，南京的开发商能不能这样来“偷”呢?
“这个不可能，因为有规划上的要求，你超出了也是通不过的。”南京河西一家楼盘的开发商告诉记者，其实从拿地开始，建筑面积的大小就已经被限制死了，除非更改规划，否则没法轻易变动。以这家楼盘拿地时为例，土地的实际面积为3.5万平方米，容积率为2.0，这就意味着建筑面积不得超过7万平方米，想改也改不了，找来设计公司，同样必须以7万平方米的建筑面积为上限。
这位开发商一再表示，即便是想“偷面积”也不可能，因为实测时如果发现有7.5万平方米，房管部门无法通过，发回要求重新办理规划审批，这就意味着房子卖不了了。
偷“小”面积有秘密加大保温外墙厚度
这样公摊面积就增加了
——目前对这招还没法整治
那么，还有一种情况是比较常见的：明明买的时候说是100平方米，到了交付的时候变成了102平方米，购房者要承担这多出来的2平方米的钱——很多人此时就有疑问了：开发商是怎么控制在102平方米，而不是建成了104平方米呢?
一位开发商告诉记者，至于如何控制在“3%”以内，也谈不上有什么“招数”，“只要严格按照设计图纸施工就行了，基本上都能做到。”
而另一位不愿意透露姓名的业内人士表示，这种“小打小闹”的偷面积其实有奥秘的：造成合同面积跟产权证面积不同的最主要原因在于墙体的厚度在增加。该人士解释说，由于外墙保温的要求越来越高，很多建筑都要求实施外墙保温技术，但是在房产销售之前的预测时，外墙还没有建造，只能根据图纸预估。在随后的建造过程中，由于外墙保温技术的不同，墙体有可能比原先预计的要厚，这就导致整幢建筑的公摊面积增加，从而使得业主的建筑面积增加。
“不排除个别不良开发商故意增加墙体厚度，用低廉的成本换取高额的房价，希望有关部门今后能予以严格监督，发现一例严处一例，维护买房人的利益。”该人士说。
